Daně z nemovitostí při převodu reality

Prodej, ale také koupě nebo darování reality zakládají možnost vzniku daňové povinnosti.

K daňovým povinnostem vztahujícím se k realitám patří:

• daň z převodu nemovitostí
• daň z příjmů
• daně při převodu družstevního bytu
• darovací daň
• daň z nemovitosti

1.      Daň z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí upravuje zákon č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.

Poplatník

Poplatníkem daně z převodu nemovitosti je převodce (prodávající). Nabyvatel (kupující) je v tomto případě ručitelem.

Nabyvatel (kupující) je poplatníkem v případech, kdy se jedná o nabytí reality při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastněním, vydržení, v insolvenčním řízení po rozhodnutí o úpadku nebo ve veřejné dražbě anebo o nabytí reality na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, v souvislosti s postoupením pohledávky, při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací. 

Pokud se jedná o výměnu realit, pak jsou poplatníky jak převodce tak nabyvatel, přičemž oba mají povinnost platit daň společně a nerozdílně.

Předmět daně

Předmětem daně z převodu nemovitostí je dle § 9 zákona úplatný převod nebo přechod vlastnictví k realitám. Při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k realitám je předmětem daně z převodu nemovitostí úplatný převod nebo přechod podílu nebo části podílu, o který se sníží hodnota podílu převodce, který měl před vypořádáním.

Základ daně

Základem daně je cena reality zjištěná soudním znalcem.

Pro vyhotovení znaleckého posudku si můžete zvolit libovolného soudního znalce. Jejich seznam je k dispozici na každém krajském soudu nebo na www.justice.cz. Pokud je cena sjednaná za prodej vyšší než cena zjištěná soudním znalcem, základem daně je cena sjednaná.

Sazba daně

Sazba daně z převodu nemovitostí je jednotná a činí 3 % ze základu daně.

Na tomto místě je třeba zmínit skutečnost, že pro výpočet daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí zákon zařazuje osoby do tří skupin, které vyjadřují vztah poplatníka k zůstaviteli, dárci (resp. obdarovanému) nebo nabyvateli (resp. převodci).

V případě I. skupiny je daňově výhodnější realitu darovat, neboť nejnižší sazba daně darovací je u této skupiny 1 %, přičemž roste společně se základem daně.

Rozdělení osob do tří skupin

Jak již bylo zmíněno, zákon rozděluje osoby do tří skupin a to následovně.

Do I. skupiny patří:

-         příbuzní v řadě přímé (děti, rodiče, prarodiče)

-         manželé.

Do II. skupiny patří:

-         příbuzní v řadě pobočné (sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety)
manželé dětí (zeťové a snachy)

-         děti manžela

-         rodiče manžela

-         manželé rodičů

-         osoby, které s nabyvatelem, dárcem nebo zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na nabyvatele, dárce nebo zůstavitele

Do III. skupiny patří:

-         ostatní fyzické osoby a právnické osoby

Daňové přiznání

Přiznání k dani z převodu nemovitostí se podává místně příslušnému správci daně a poplatník tak musí učinit nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.

Daň z převodu nemovitostí je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání.

Poplatník daň z převodu nemovitostí neplatí, pokud je nižší než 100 Kč.

Když prodávající nezaplatí daň

Pokud prodávající nezaplatí daň z převodu nemovitostí, přechází tato povinnost na kupujícího, jako na ručitele ze zákona.

Jak to funguje v praxi.

Kupující bohužel nemá prostředky k tomu, aby zjistil, zda prodávající daň zaplatil či nikoliv. Promlčení lhůta tohoto závazku vůči správci daně je 3 roky. Pokud prodávající daň nezaplatí, vyzve správce daně (finanční úřad)  v průběhu této lhůty kupujícího k úhradě daně a současně vyměří i penále. Kupující pak musí daň plus penále bez prodlení uhradit. Následně se může s prodávajícím soudit. Případné trestní oznámení na prodávajícího totiž nemá odkladný účinek.

Více článků z kategorie Reality - prodej