Daň z příjmů při prodeji nemovitosti

Daň z příjmů upravuje zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

Příjem z převodu vlastní reality podléhá dani z příjmu (§ 10 zákona). V některých případech mohou být tyto příjmy od daně osvobozeny (§ 4 zákona). 

Od daně jsou osvobozeny příjmy z prodeje reality, pokud:

a)      v ní prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem,

b)      v ní prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby,

c)      přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let.

Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje reality, pokud je nebo byla zahrnuta do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do dvou, resp. pěti let od jeho vyřazení z obchodního majetku.

Pojem „bydliště“ pro účely tohoto zákona 

Pojem bydliště není totožný s pojmem trvalý pobyt a § 2 zákona jej definuje jako „místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat“. Ve většině případů je postačující prokázat bydliště v realitě trvalým pobytem. Finanční úřad však může požadovat i další důkazy, jako např. faktury za dodávky plynu, elektřiny, vyúčtování za telefon apod., nebo i svědectví lidí.

Pojem „bytová potřeba“

Bytovými potřebami se podle § 15, odst. 3  Zákona o daních z příjmů pro účely tohoto zákona rozumí:

a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu podle zvláštního právního předpisu nebo změna stavby,
b) koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písmenu a) s využitím úvěru na financování bytových potřeb za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby dle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),
c) koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu podle zvláštního právního předpisu,
d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu a bytů v nájmu nebo v užívání,
f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu,
g) úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).

Použije-li se nebo používá-li se bytová potřeba podle písmen a) až h) nebo její část k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti a nebo k pronájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši.

Základ daně

Podle § 10 zákona je dílčím základem daně příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení.

Dílčím základem daně je tedy prodejní cena reality, snížená o náklady, které s tímto příjmem souvisí. Mezi tyto náklady lze zahrnout pořizovací cenu, poplatky za notáře a právníka, znalecký posudek, správní poplatky, náklady na údržbu, náklady vedoucí ke zvýšení hodnoty reality, jakou jsou např. náklady na rekonstrukci, apod.

Pokud se jedná o realitu nabytou dědictvím nebo darem, bude výdajem (pořizovací cenou) cena zjištěná pro účely daně dědické nebo darovací.

Sazba daně

Příjmy z prodeje reality jsou zahrnuty mezi ostatní příjmy (§ 10 zákona). Výše daně, kterou zaplatíte, tedy závisí na výši vašich ostatních příjmů. Obecně lze říci jen to, že v současné době činí sazba daně 15 %  ze základu daně sníženého o nezdanitelnou část základu daně (§ 15) a o odčitatelné položky od základu daně (§ 34) .

Daňové přiznání při prodeji reality

Poplatník daně z příjmů má povinnost podat „přiznání k dani z příjmů fyzických osob“ (daňové přiznání) v souvislosti s prodejem reality, přičemž pro jeho podání platí obecná pravidla. Daňové přiznání tedy nemusí být podáno bezprostředně po prodeji, ale povinnost podat daňové přiznání za zdaňovací období zůstává zachována.

Daňové přiznání se podává místně příslušnému správci daně, tj. finančnímu úřadu dle bydliště poplatníka.

Základní termín pro podání přiznání k dani z příjmů fyzických osob je obecně stanoven na 31. březen následujícího zdaňovacího období. V případě, že přiznání podává daňový poradce, termín se posouvá na 30. června. Do 31.března je však potřeba doručit finančnímu úřadu plnou moc k zastupování.

Více článků z kategorie Reality - prodej