Hypotéka - pojmy a názvosloví

Hypotéka, hypoteční úvěry

 

 

• Účelový úvěr na výstavbu, pořízení nebo zhodnocení realitního objektu, který se nachází na území České republiky.

 

• Splácení úvěru je zajištěno zástavním právem k této i rozestavěné nebo jiné realitě (nemovitosti) na území České republiky.

 

• Hypoteční úvěry jsou definovány v zákoně o dluhopisech č. 190/2004. Sb. v části o hypotečních zástavních listech (§28 - 32).  

 

• Pojem „nemovitosti“ definuje § 119 občanského zákoníku a v návaznosti na něj též § 3 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Jsou jimi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory.

 

Účel úvěru

 

• koupě reality do vlastnictví
• výstavba, dostavba, přístavba, nástavba realitního objektu
• rekonstrukce, modernizace, oprava realitního objektu
• koupě stavebního pozemku za účelem výstavby reality
• koupě spoluvlastnického podílu reality
• vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k realitnímu objektu
• splacení dříve poskytnutých úvěrů, které byly použity na investice do reality

 

Výjimka - „americká hypotéka“

 

• neúčelový úvěr, který umožňuje financovat jakékoliv potřeby
• poskytována je do bankou stanovené výše zástavní hodnoty realitního objektu
• kratší doba splatnosti
• vyšší úroková sazba

 

Zástavní právo a omezení převodu reality

 

• Na realitách sloužících pro zajištění hypotečního úvěru nesmí ke dni uzavření smlouvy o hypotečním úvěru váznout žádné jiné zástavní právo třetí osoby a ani převod této reality nesmí být podle dříve platné právní úpravy omezen (výjimkou je zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zákona  č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření).

 

• Realita se nepovažuje za zatíženou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu reality, pokud takto zajištěná pohledávka třetí osoby zanikne v důsledku použití hypotečního úvěru k jejímu splacení.

 

• Jako zástava nemůže sloužit realitní objekt, který není v osobním vlastnictví (družstevní byty, státní byty), bytová jednotka, která není vymezena na listu vlastnictví (prohlášením vlastníka apod.), ideální část reality (ideální polovina rodinného domu).

 

• Předkupní právo nebo věcné břemeno (právo doživotního užívání, právo cesty atd.) nejsou překážkou pro sjednání hypotečního úvěru. Mohou však mít vliv na stanovení odhadní ceny reality.

 

• Zástavní právo nebo omezení převodu reality jsou uváděny na výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví v části C  "Omezení vlastnického práva".

 

Bonita

 

• odráží míru schopností dlužníka dostát svým finančním závazkům (porovnání příjmů a výdajů)

 

• nároky jednotlivých bank, způsob hodnocení a  druhy akceptovatelných příjmů jsou různé

 

• obecně musí příjmy vykazovat trvalost a stabilitu

 

• mezi výdaje patří všechny povinné platby, splátky, životní minimum žadatelů a rodinných příslušníků (životní minimum někdy navýšeno koeficientem)

 

• hypoteční úvěry bez prokazování příjmů – úvěr je dražší, lepší zajištění úvěru realitou (do 50 % ceny zastavené reality)

 

Výše úvěru

 

• Minimální výše úvěru od 200 tisíc, zpravidla však 300 tisíc korun (lze snížit při „nedočerpání“ úvěru).

 

• Úvěr je poskytován do výše od 70% do 100 % odhadní ceny zastavované reality, někdy až  120 % , dle metodiky banky a schopnosti klienta úvěr splácet.

 

 

Oceňování realit

 

• Odhadní cenu reality stanoví znalec bankovního ústavu, buď interní anebo externí uvedený v seznamu znalců banky.

 

 

Úroková sazba a její změny

 

• Možnost nastavení fixace úrokové sazby na dobu 1-30 let.

 

• Nižší úrokové sazby jsou u střednědobých fixací (3–5 let

 

• Doba fixace úrokové sazby je období, po které má klient banky smluvně zajištěnou pevnou výši úrokové sazby a tedy i splátky úvěru. Po uplynutí této doby banka sama určí novou výši úroků ze zbývající dlužné částky.

 

• Úroková sazba se mění vždy po skončení období, na něž byla fixována, nebo měsíčně dle burzovního indexu (dle metodiky banky)

 

• Možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně.

 

 

Splácení úvěru

 

• Splácí se částka odpovídající výši úvěru a úroky.

 

• V pravidelných měsíčních splátkách dle smlouvy. Splácení jistiny i úroků začíná následující měsíc po ukončení čerpání. Po dobu čerpání se platí pouze úroky z vyčerpané částky úvěru.

 

• Délka splácení úvěru je standardní, tj. od 5 do 30 let (max. 40 let).

 

• Změna doby splatnosti je možná na základě žádosti klienta. Jde o zpoplatněnou změnu podmínek smlouvy.

 

• Předčasné splacení celého úvěru nebo části úvěru v jiném než sjednaném termínu je možné na základě písemné žádosti. K datu změny úrokové sazby bez sankcí, k jinému datu většinou sankce za předčasné splacení úvěru (storno poplatek a poplatek za změnu podmínek smlouvy).

 

Zpracování a poplatky

 

• schvalovací řízení u standardních případů ukončeno zpravidla do 10 pracovních dnů od předání kompletní dokumentace.

 

• poplatky související s poskytnutím hypotečního úvěru se účtují podle sazebníku banky

 

• poplatek za odhad reality

 

• poplatek za zpracování úvěru ( okolo 0,8 % z výše úvěru)

 

• poplatek za správu a vedení účtu.

 

 

Pojištění realitního objektu

 

• je vyžadováno u realit, které slouží k zajištění hypotečního úvěru zástavou
• je vyžadováno u realit, které jsou předmětem úvěru
• týká se realit, které jsou pojistitelné (pojistitelný není např. pozemek)
• pojistit je nutno alespoň tato rizika:

-        poškození nebo zničení věci živelní událostí (požár, výbuch, vichřice apod.)

-        poškození nebo zničení věci vodou unikající z vodovodních zařízení

• vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky
• typ pojištění a pojistná částka musí zaručit nejvyšší objektivně možné plnění

 

Pojištění klienta - životní pojištění

 

• není vyžadováno plošně, tzn.  u všech klientů, některé banky nevyžadují ŽP za žádných okolností

 

• požadavek ŽP vychází z komplexního posouzení úvěrového obchodu a rizik z něj vyplývajících (věk klienta a jeho profese, kvalita zajištění úvěru, počet dlužníků, apod.)

 

• smlouva o ŽP musí být sjednána zpravidla na celou dobu splatnosti úvěru a případné pojistné plnění musí zpravidla pokrýt celou pohledávku ze sjednaného hypotečního úvěru

 

• uspokojení pohledávky z úvěru je zabezpečeno vinkulací pojistného plnění z životního pojištění ve prospěch banky

 

 

Další možnosti pojištění klienta

 

• pojištění snižující rizika spojená se splácením úvěru

 

• např. pojištění denních dávek v době nemoci nebo po úraze, pojištění pro případ ztráty zaměstnání apod.

 

• finančně poměrně náročné

 

Datum publikace: 22.3.2011

Více článků z kategorie Hypotéky a financování