Hrubý potenciální příjem (HPP)

Tento ukazatel je v našem světě plném nejistot velmi idealizovaný. Předpokládá reality plně obsazené nájemci a to, že nájemné je placené v plné výši beze slev.

Příklad:

Nájemní jednotka x měsíční nájemné = měsíční příjem z nájmu

1 jednotka x 12.000 Kč = 12.000

12.000 x 12 (rok) = 144.000 Kč roční příjem

Hrubý provozní příjem (HPrP)

Pokud máme ideální nebo potenciální příjem z pronájmu reality můžeme vypočítat odhad Hrubého provozního příjmu tím, že od HPP odečteme odhadované ztráty v důsledku toho, že se nám realitu nepodaří obsadit na celý rok, nebo proto, že budeme poskytovat slevy na nájemném, či se nám celé nájemné nepodaří vybrat.

- Pokud využijeme náš předchozí příklad kde jsme vypočátali HPP za rok ve výši 144.000 při plné obsazenosti a plném nájemném.

- Na základě zkušeností můžeme odhadnout, že ztráty v důsledku neobsazenosti reality a nebo neplacení nájmu mohou být 10%

- 144.000 Kč x 0.1 = 14.400 Kč

- 144.000 Kč – 14.400 = 129.600 Kč což je náš Hrubý provozní příjem

Hrubý pronájemní multiplikátor (HPM)

Tento ukazatel je takovým prvotním, povrchním ukazatelem, který vám poskytne rychlý pohled na to, jak si daná realita výnosově či cenově stojí s realitami v dané oblasti či lokalitě. Předpoklá však jistou znalost v tom jak se pohybují ceny realit a výše najemného v okolí dané reality. Vypočítá se tak, že prodejní cenu reality vydělíte hrubým měsíčním nájemným nebo hrubým ročním nájemným. Čím nižší ukazatel je, tím je investice výhodnější. Na západních trzích jsou zvyklí na čísla kolem 12-17 HPM z měsíčního základu.

Příklad:

Cena reality/hrubý měsíční (roční) příjem = Hrubý pronájemní multiplikátor (HPM)

3.000000/10.000 = 300 HPM/12 což je 25

Tento ukazatel je pouze porovnávací pro danou lokalitu a řekne vám jak si realita stojí v porovnání s jinými lokálními příležitostmi.

Pokud si uděláte analýzu podobných příležitostí na trhu, můžete například zjistit, že průměrný (HPM) v dané lokalitě je na úrovni 200. Z tohoto ukazatele si můžete vypočítat za kolik by se měla prvně zmiňovaná realita ve skutečnosti prodávat, aby výnosově odpovídala ostatním dostupným realitám

Tedy:

HPM x výše nájemného za měsíc = tržní cena

200 x 10000 = 2.000000 Kč

Z toho plyne, že pokud se realita nabízí na prodej za 3.000000 Kč, můžete se podívat po jiných nemovitostech, které vám pravděpodobně vydělají více, neboť tato se nabízí o 1.000.000 Kč dráže, než je pro reality s podobnými výnosovými parametry na trhu obvyklé.

Čistý provozní příjem (CPP)

Vypočítejte Hrubý provozní příjem reality (HPrP)
Odhadněte provozní náklady nemovitosti. Např. pojištění, údržba, opravy, daň z nemovitosti, energie (pokud je neplatí nájemce) atd.
Odečtěte provozní náklady od HPrP a získáte CPP

Tedy pokud použijeme čísla z předchozího příkladu 120.000 Kč na nájemném za rok mínus roční provozní náklady ve výši 36.000 Kč a dostanete 84.000 Kč čistého provozního příjmu ročně

Kapitalizační poměr (KaP)

Vypočítá se jednoduše a to tak, že čistý roční provozní příjem z reality vydělíme její realizovanou prodejní cenou. Získáme tím roční výnosové procento, který nám daná realita bude přinášet.

Tedy příklad:

84.000 Kč/ 3.000 000 Kč = 0.028 nebo-li 2,8%

Výpočet peněžního toku (cash flow) před zdaněním (CFBT) cash flow before taxation

Tento výpočet nám řekne, zda investice do naší reality vydělá více než do ní budeme dávat. Tedy zda je ufinancovatelná.

Je to jednoduchý výpočet pokud budeme dosazovat správná čísla:

Na začátku stojí CPP nebo-li čistý provozní příjem z reality
Odečtěte výdaje na splátky hypotéky či úvěru souvisejícího s pořízením reality jako je úrok či anuita.
Odečtěte kapitálové výdaje, které jste museli investovat do reality, aby byla funkční. Coko-li neočekávaná rekonstrukce, nenadálý větší výdaj apod.
Přičtěte nové příjmy, který jste získali díky nemovitosti, sloužící k financování provozu nemovitosti. Např. nový úvěr na rekonstrukci.
Přičtěte další, jiné nestandartní hotovostní příjmy, které by mohla nemovitost generovat.
Výsledek je peněžní tok před zdaněním (CFBT)

Shrnutí:

Čistý provozní příjem – splátky úvěru – investice a renovace do reality + nové půjčky na provoz + vydělané úroky nemovitostí = peněžní tok před zdaněním

Výpočet peněžního toku po zdanění (CFAT)

Tento výpočet rovněž nezabere příliš času, pokud jsme před tím vypočítali CFBT tedy peněžní tok před zdaněním. Jednoduše od něj odečteme výši daně. Samozřejmě v případě, že díky realizovaným ztrátám v předchozích letech bude toto číslo pozitivní a vyšší než než peněžní tok před zdaněním.

Postup:

vypočítejte peněžní tok před zdaněním
odečtěte daň z příjmu
výsledkem je peněžní tok po zdanění

Jinou metodou jak dojít k výsledku je

Čistý příjem + odpisy + opotřebení + jiné nepeněžní platby = CFAT

Odpisuje se v drtivé většině případů 30 let, v prvním roce je výše odpisů 1,4% a v dalších 3, 4%

Další metoda je při využití paušálního daňového odpočtu

HPrP - paušální náklady (30%) – daň z (HPrP - paušální náklady (30%) )+ přičtěte nové příjmy, který jste získali díky nemovitosti, sloužící k financování provozu nemovitosti. Např. nový úvěr na rekonstrukci + přičtěte další, jiné nestandartní hotovostní příjmy, které by mohla nemovitost generovat + paušální náklady (30%) - skutečné náklady = CFAT

Výpočet bodu zlomu neboli break even poměr

Čím vyšší poměr bodu zlomu tím více riziková investice do reality je. Říká nám zda po platbách na umoření dluhu a placení provozních nákladů něco zbyde a za jak dlouho se vydělá na provoz.

Co potčebujeme pro výpočet:

Splátky na obsluhu dluhu
Roční provozní výdaje
Hrubý provozní příjem z reality

(Splátky na obsluhu dluhu + provozní výdaje)/hrubý provozní příjem

Nebo-li v případě, že nám např. vyjde poměr 0,7 tak poměr nám říká, že realita si na svůj celoroční provoz vydělá za 0,7 x 12 měsíců tedy za 8,4 měsíce

Návratnost investované hotovosti

V případě, že investuje svojí hotovost a nepoužíváte dluhové financování, budete chtát vědět, kolik vám taková investice přinese a srovnávat např. s výnosem v bance. Zvlášť pokud investujete na kratší období a hledáte nejlepší příležitost, může být pro vás tento ukazatel zajímavý.

Vypočítejte peněžní tok po zdanění
hotovost, která je potřeba k získání reality
vydělte peněžní tok po zdanění investovanou hotovostí
získáte návratnost investovaného kapitálu do reality

Např.: 10.000 / (20% z 3.000 000 Kč) tedy10.000/600.000 = 0,0167

Tzn. v našem případě máte výnos z vašich vložených peněz 1,7% ročně a to jsme počítali opravdu nízkou splátku hypotéky na více než 30 let.. tzn. dá se říci, že investice do 3,0 milionové reality s výnosem 10 tis hrubého měsíčně a 20% hotovostí se nevyplatí.

Hodnota reality po opravách

Existují investoři, kteří se živí tím, že koupí „bouračku“ opraví ji a prodají. Zde je velmi těžké psát jakékoli vzorce, nicméně pokud se do takovéhoto dobrodružství pustíte, musíte být schopni s velkou přesností určit kolik vás budou stát rekonstrukční práce a za kolik budete schopni realitu prodat. Proto je potřeba si udělat rovněž analýzu komparativních prodejů realit v dané lokalitě a odhadnout vývoj trhu ve chvíli, kdy budete s rekonstrukcí hotovi a umístíte realitu na trh. Nezní to příliš jednoduše, že ano?!

Schema výpočtu zisku/ztráty z investice do reality:

Prodejní cena reality

Vámi investovaná hotovost

Hypotéka

Odpisy

Splátka hypotéky měsíčně

Pojištění nemovitosti/domácnosti

Energie

Služby

Údržba

Fond oprav

Celkové měsíční náklady