Jaký je rozdíl mezi nájmem, podnájmem a pronájmem reality?

Pro zájemce o bydlení v pronájmu je důležité, aby pochopili hlavní rozdíly mezi těmito pojmy. Tyto rozdíly jsou velkou měrou dány vztahem osoby, která realitu k bydlení pronajímá, k této pronajímané realitě. Od tohoto vztahu se následně odvíjí zejména práva nájemníka ( resp. podnájemníka) a jeho zákonná ochrana.

Co je to pronájem a kdo je to pronajímatel?

Pronajímatelem obecně je osoba, která přenechává určitou věc druhé osobě (nájemci) do nájmu za účelem jejího užívání nebo používání, a je jím vlastník věci. 

Pojem „pronájem“ v souvislosti s realitami určenými k bydlení zákon nezná. Běžně se však tento výraz používá jako označení vztahu mezi vlastníkem reality a zájemcem o bydlení.

Co je to nájem?

Nájem reality k bydlení vzniká nájemní smlouvou. Jde o závazkový právní vztah dvou osob, a to pronajímatele na straně jedné a nájemce na straně druhé. Pronajímatelem přitom může být, jak již bylo řečeno, pouze vlastník pronajímaného realitního objektu. Smlouvu o nájmu tedy zájemce o bydlení uzavírá s vlastníkem pronajímané reality.

Práva a povinnosti pronajímatele i nájemce jsou stanovena zákonem a v jeho rámci nájemní smlouvou.

Závazkové právo obecně upravují ustanovení hlavy VII. Občanského zákoníku a § 685 – 716 jsou věnovány zvláštním ustanovením ohledně nájmu bytu. V základní míře zde zákon řeší otázky vzniku a ochrany nájmu, některé náležitosti nájemní smlouvy, základní práva a povinnosti pronajímatele a nájemce, nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, společný nájem a zánik nájmu. V souvislosti se zánikem nájmu zákon také jasně vymezuje, z jakých důvodů může pronajímatel nájem jednostranně vypovědět a za jakých podmínek má v takovém případě nájemce právo na bytovou náhradu.  

Občanský zákoník pak dále odkazuje na další předpisy, zejména na Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které vymezuje pojem drobných oprav bytu a nákladů spojených s běžnou údržbou. Toto nařízení vlády taxativně stanoví, co jsou drobné opravy a běžná údržba, tedy práce, které hradí nájemce, pokud si ovšem pronajímatel s nájemcem v nájemní smlouvě nedohodnou něco jiného.

Co je to podnájem?

Podnájem vzniká rovněž na základě písemné smlouvy, v tomto případě smlouvy o podnájmu. Do podnájmu lze přenechat někomu jinému pronajatý byt nebo jeho část. Smlouvu o podnájmu tedy uzavírá zájemce o bydlení (podnájemce) s nájemníkem, tzn. osobou, která není vlastníkem realitního objektu, ale je osobou, která má s vlastníkem reality uzavřenu nájemní smlouvu. K uzavření smlouvy o podnájmu je však zapotřebí souhlasu pronajímatele, tzn. vlastníka realitního objektu (bytu).

Podnájem reality k bydlení (bytu) je sice závazkovým právním vztahem, ale zákon mu věnuje jen pramalou pozornost, a to v § 719 Občanského zákoníku. Ustanovení tohoto paragrafu se omezuje pouze na nejzákladnější podmínky uzavření smlouvy (písemná forma, souhlas vlastníka) a ukončení podnájmu. Přitom k ukončení podnájmu stanovuje pouze tolik, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů (pokud se strany nedohodnou jinak), dále že podnájem končí nejpozději se zánikem nájmu a že po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem. Jak již bylo napsáno, podnájem je sice závazkovým právním vztahem, ale tento závazek vzniká mezi podnájemcem a nájemcem (nikoli pronajímatelem, tedy vlastníkem reality). Vlastník reality má závazek pouze vůči nájemníkovi, nikoli podnájemníkovi.

Co tyto rozdíly znamenají v praxi?

Jak vyplývá z výše uvedeného, v případě nájmu myslí zákon na ochranu zájmů jak pronajímatele tak nájemce a poměrně značnou část jejich práv a povinností také upravuje.

Oproti tomu v případě podnájmu nezaručuje podnájemci práva žádná a současně nestanovuje prakticky žádné povinnosti ani jedné ze stran.

Tyto rozdíly jsou nejvíce patrné v případě výpovědi smlouvy ze strany pronajímatele (resp. nájemce vůči podnájemci), což je pro toho, kdo nebydlí ve svém, jistě jedno z nejdůležitějších hledisek při výběru vhodné reality k bydlení.

Nájem může být pronajímatelem vypovězen pouze z důvodů uvedených v zákoně. V některých případech je dokonce k výpovědi třeba svolení soudu a tyto případy jsou zákonem rovněž jasně stanoveny. Pokud je nájem ze strany pronajímatele vypovězen, má většinou nájemce nárok na bytovou náhradu a zákon opět stanovuje, v kterých případech je na bytovou náhradu nárok a o jaký typ bytové náhrady se bude jednat. Zákon také stanoví délku výpovědní lhůty, která nesmí být kratší než tři měsíce a která musí být dodržena.

Podnájem lze vypovědět i bez uvedení důvodů (pokud není ve smlouvě dohodnuto jinak) a podnájemce nemá po skončení podnájmu nárok na náhradní podnájem v žádném případě. Při výpovědi sice musí být dodržena stejná výpovědní lhůta jako u výpovědi nájmu, ale současně platí, že  podnájem skončí nejpozději se zánikem nájmu. Co to znamená?

Zde je konkrétní příklad. Váš strýc má v nájmu byt. Není tedy vlastníkem této reality, ale tento byt vám dá do podnájmu. Následně dostane od majitele reality výpověď z nájmu. O ní vás však neinformuje, ale jemu již běží výpovědní lhůta. Ta jednoho dne vyprší a strýci nájem skončí. Současně s tímto nájmem končí také váš podnájem, o čemž se dozvídáte ze dne na den. Nárok na náhradní podnájem nemáte (leda byste se dohodli s majitelem reality na uzavření nájemní smlouvy namísto strýce, kterému nájem skončil).

Jiná situace je u družstevních bytů, kde podmínky upravují stanovy družstva a podnájemníkovi by toto riziko nemělo nehrozit. Každopádně je třeba předem se obeznámit se stanovami družstva a zjistit si, za jakých podmínek družstvo podnájem bytu umožňuje. Do nájmu pak družstevní byt můžete dostat pouze jako člen bytového družstva, tzn. po převodu práv a povinností v bytovém družstvu. Ovšem to ve většině případu znamená de facto „koupi“ družstevního bytu.

Co z toho plyne?

V tomto tedy číhá na ty, kdo nebydlí ve svém, hlavní nebezpečí. Při uzavírání smlouvy si dobře ujasněte, zda uzavíráte nájemní smlouvu nebo smlouvu o podnájmu. Pokud se jedná o nájemní smlouvu, ověřte si, že je pronajímatel skutečně vlastníkem pronajímané reality (pokud není, jednalo by se o podnájem!). Před podpisem smlouvy se důkladně seznamte s jejím obsahem. V případě nájmu sice zákon upravuje základní práva a povinnosti, ale dohodnout si můžete téměř cokoli, co však není v rozporu se zákonem.

Více článků z kategorie Reality - pronájem