Nejčastější problémy při pronájmu realit k bydlení.

Jak pronajímatelé realit k bydlení tak jejich nájemci se mnohdy potýkají s problémy, které pramení z toho, že druhá strana neplní svoje povinnosti. Zanedbávání povinností ztrpčuje druhé straně život a proto je potřeba tyto problémy řešit.

Co nejčastěji trápí pronajímatele?

Dlužné nájemné

Ochrana nároku pronajímatele na řádnou úhradu nájemného je dána Občanským zákoníkem v ustanoveních týkající se nájemní smlouvy. Pokud na nájemném vznikne dluh, zákon umožňuje pronajímateli postupovat následujícími způsoby.

• Pokud nájemce nezaplatí nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po její splatnosti, může pronajímatel nárokovat poplatek z prodlení.

• Pronajímatel je oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat tzv. kauci (nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu). Jedná o peněžní prostředky k zajištění nájemného, úhrad za služby a k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Pokud byla kauce dohodnuta a složena, může ji pronajímatel použít k úhradě pohledávek na nájemném. Nájemce má pak povinnost tímto způsobem vyčerpanou kauci doplnit na původní výši, a to do jednoho měsíce.

• Nezaplacení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu (služby) ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad služeb je považováno za hrubé porušení povinností nájemce. Jedná se přitom o součet dlužných částek, tzn. že dluh nemusí vzniknout za kalendářní měsíce po sobě jdoucí. Za hrubé porušení povinností nájemce se také považuje nedoplnění vyčerpané kauce na původní výši (ve lhůtě 1 měsíce). V takových případech může pronajímatel vypovědět nájem, a to bez přivolení soudu. Výpovědní lhůta však nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. 

S nájemcem bydlí více osob

Pronajímatele často trápí, že v pronajaté realitě bydlí nakonec i osoby, kterým k užívání nájmu nedali svůj souhlas. Pokud se s tímto problémem potýkáte, nepřinášíme vám potěšující zprávy. Společný nájem bytu řeší opět Občanský zákoník, a to v § 700 – 702. A jak se k tomuto problému zákon staví?

• Společný nájem může vzniknout buď dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem anebo pouhým nastěhováním další osoby do pronajaté reality. (V případě družstevního bytu může společný nájem vzniknout jen mezi manžely.)

• Nájemce má ze zákona povinnost písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které s ním v nájmu žijí, a to do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. V písemném oznámení musí uvést jména, příjmení, data narození a státní příslušnost těchto osob. Nájemce nemá povinnost si pro společný nájem vyžádat od pronajímatele souhlas.

• Pokud však nájemce tuto ohlašovací povinnost nesplní ani do jednoho měsíce,  považuje se to za hrubé porušení povinností a pronajímatel může v takovém případě nájem vypovědět, a to bez přivolení soudu. Výpovědní lhůta však nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. 

• V případě společného nájmu bytu může běžné věci, týkající se tohoto nájmu, vyřizovat každý ze společných nájemců. V ostatních věcech je zapotřebí souhlasu všech. Z právních úkonů týkajících se společného nájmu bytu jsou oprávněni a povinni všichni společní nájemci společně a nerozdílně. V praxi z toho pro vás plyne především to, že všichni nájemci jsou povinni dodržovat podmínky sjednané nájemní smlouvou.

Co nejčastěji trápí nájemce?

Pronajímatel nedbá na stav reality

Pronajímatel má ze zákona povinnost předat nájemci realitu k bydlení ve stavu způsobilém k řádnému užívání, pokud se s nájemcem nedohodne jinak. Má také povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv, která jsou s užíváním nájmu spojena.

Nejčastěji dochází k problémům v případě nutnosti oprav v pronajaté realitě. Občanský zákoník říká, že drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a také náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce, pokud si pronajímatel s nájemcem nedohodne něco jiného. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou upravuje nařízení vlády č. 258/1995 Sb.

Co může nájemce dělat, pokud pronajímatel tyto svoje povinnosti neplní?

• V první řadě má nájemce povinnost oznámit pronajímateli potřebu těch oprav, které má nést pronajímatel, a to bez zbytečného odkladu (a samozřejmě musí umožnit jejich provedení). Pokud se jedná o závady, které brání  řádnému užívání pronajaté reality k bydlení, nebo hrozí, že by k tomu mohlo dojít, a pronajímatel závady neodstraní,  má nájemce právo tyto závady v nezbytné míře odstranit sám. Musí však na to pronajímatele předem upozornit.  Pak má nájemce právo požadovat od pronajímatele náhradu vynaložených nákladů. Právo na náhradu ovšem musí uplatnit bez zbytečného odkladu. Pokud tak neučiní do 6 měsíců od odstranění závad, toto jeho právo zaniká.

• Pokud nájemce upozorní pronajímatele na závady, které podstatným způsobem nebo po delší dobu zhoršují užívání pronajaté reality, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného až do doby, než pronajímatel tyto závady odstraní.

• Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i v případě, že nebyla řádně poskytována plnění spojená s užíváním bytu a užívání bytu se v důsledku toho zhoršilo (dodávky tepla atp.). V takovém případě má nájemce samozřejmě právo i na přiměřenou slevu z úhrad takovýchto plnění.

• Právo na tyto slevy musí být u pronajímatele rovněž uplatněno bez zbytečného odkladu a uplynutím lhůty 6 měsíců od odstranění závad toto právo také zaniká.

Více článků z kategorie Reality - pronájem