Pacht, pronájem, jaký je v tom rozdíl?

V čem se liší pacht od klasického nájmu věci či pronájmu? Hlavní rozdíl je v tom, že spolu s pronájmem věci má nájemce rovněž možnost získávat z pronajaté věci výnosy. Tedy, že zároveň s jejím užíváním, může mít z tohoto pronájmu zisk..tedy např. nájemce má výnosy z pronájmu a provozu zařízené restaurace nebo z pronájmu zemědělské půdy.

V novém občanském zákoníku je pacht upraven v § 2332–2357. Pachtovní smlouvou přenechává vlastník – propachtovatel dohodnutou věc nájemci – pachtýři k dočasnému užívání, který o ni pečuje jako řádný hospodář a za její užívání platí buď dohodnuté nájemné – pachtovné nebo poměrnou část výnosu z věci. Mimo těchto obecných úprav je speciálně upraven zemědělský pacht, jde-li o zemědělský nebo lesní pozemek, a pacht závodu, firmy, podniku.

Pronájem, nájem, pacht je možné nově zapsat jako vklad do katastru nemovitostí. Potom půjde o tzv. věcné právo. A s tím také princip tzv. materiální duplicity, kdy zápis ve veřejném seznamu – katastru na základě dobré víry je více než skutečný stav, který v katastru nebyl zaznamenán.

To je popsáno v §984 nového občanského zákoníku, kdy občan, který nabude v dobré víře za úplatu věcné právo je chráněn vůči osobám dalším.

Proč je dobré zapsat pacht nebo pronájem do katastru nemovitostí?

 Majitel nemovitosti se vkladem může bránit pro okamžik, kdy se rozhodne např. z důvodu finančních problémů, nebo jiných realitu prodat. Díky zápisu v katastru je druhá stana informována o existujícím závazku na nemovitosti – pronájmu, pachtu. On již kupujícího o této skutečnosti nemusí sám informovat, jelikož informace je v katastru. Tím eliminuje riziko, že kupující následně napadne smlouvu, že nevěděl o tom, že nemovitost je pronajatá a že ji tedy kupující z tohoto důvodu nebude moci vypovědět a žádat náhradu škody.

Zde to má totiž další důsledky:

§2221 jestliže pronajímatel (majitel) převedl vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanový. To neplatí pokud nový majitel o takových ujednáních věděl. Což je případ pokud bude pacht/pronájem zapsán jako právo v katastru nemovitostí. Zároveň s majitelem, je chráněn také nájemník a to hlavně pokud nemá v nájemní smlouvě určenou povinnost pronajímatele, propachtovatele informovat nájemníka, pachtýře o informování předem o prodeji věci – nemovitosti.

§2222 totiž říká, že žádná strana nájemní smlouvy nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci.

Pokud o tom strana nevěděla a měla, může vypovědět nájem do 3 měsíců potom co se o tom dověděla nebo mohla dovědět.

Viz 2 odstavec §2222 : neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje nepronajatou věc a bez identifikace nájemníka. Práva nájemníka vůči původnímu vlastníkovi reality přitom zůstávají prodejem nedotčena.

Zápisem práva do katastru se tak chrání především původní majitel nemovitosti pokud vše myslí férově a předem.

Z hlediska nájemníka, pachtýře má pak zápis do katastru výhodu v tom, že zde bude obecná informovanost pro jeho obchodní partnery, že podniká a má výnosy či zisky z určitého majetku, což mu přidá na důvěryhodnosti event. dalších obchodních potřebách.

Vklad pachtu do katastru se dělá pouze se souhlasem vlastníka reality. Podkladem může být buď smlouva nebo souhlasné prohlášení obou stran pronájmu, pachtu.

Více článků z kategorie Reality - pronájem