Při investování do realit si hlídejte tok hotovosti.

Jaká čísla vlastně ovlivňují úspěch a neúspěch při investování do realit? Co všechno ta čísla znamenají a jak je poskládat, aby nám na konci vyšlo kladné číslo?! To se pokusíme odhalit v tomto textu.

Výše a příjem z nájemného

Vždy když kupujeme reality na pronájem vždy je potřeba dívat se na to kolik taková nemovitost přináší na nájemném. Srovnávat s obvyklým nájemným na trhu ať už měsíčně na metr čtvereční nebo podle velikosti bytu. Není neobvyklé, že nájemné se liší z různých důvodů, protože nájemci mohou dostávat různé slevy za různé protislužby, či neplatit vůbec nic. To vše musíte vzít v úvahu při analýze trhu.

Úrok z hypotéky

Investiční reality jsou často kupovány na úvěr, většinou na hypotéku. Při výběru financování byste měli zvážit nejen délku splácení a kdy budete refinancovat, ale také vážit výši úrokové sazby, což může být alfa o omega úspěchu při investování. Existují také různé typy hypoték s různými způsoby splátek. Je potřeba se s nimi seznámit, či se obrátit na schopného finančního poradce, abyste nevzali něco, co vás pak potopí.

Neobsazenost

Může se stát, že investice, která se zpočátku zdála jako úžasný zdroj peněz díky vysokému nájemnému, které bylo na trhu v době pořizování investiční reality obvyklé se stane menší noční můrou proto, že tento nápad dostalo více investorů, nebo se změní ekonomické klima v lokalitě. Proto je potřeba zvážit dlouhodobé vyhlídky každé takové investice, protože investice do realit takovou bezesporu je. Běžná míra neobsazenosti je kolem 10% každý rok, takže byste s ní měly při svém plánování počítat.

Střídání nájemců

Mnoho z investorů je překvapených jak často se nájemníci střídají. Není neobvyklé, že se nájemníci v našich končinách stěhují co 6-8 měsíců a proto je potřeba počítat s náklady na inzerci, provize realitkám apod. Dále počítejte s náklady na opravy, úklid, malování, což může být ve finále vcelku velká položka.

Náklady na údržbu

Pokud chcete investovat do bytu, nebo je to vaše první investice, doporučujeme se naučit základní údržbu a provádět ji vlastními silami, abyste se naučili co a jak a ušetřili peníze na externích dodávkách.

Rovněž neinvestujte do bytu, který je daleko od vaší blízkosti, protože to vše vám údržbu značně prodraží

Rovněž počítejte s fondem oprav, který u starších bytů, může být celkem vysoký a který vám může zkazit počáteční nadšení z výhodné investice.

Energie a služby

Zcela jistě si zjistěte, zda investiční realita není příliš energeticky náročná a spíše hledejte takovou, kde jsou náklady na energie a služby nižší. Protože mnoho nájemců není tak bohatých, aby si mohlo dovolit zbytečně vysoké účty a mohli by se brzy přestěhovat jinam a proto, že na dnešním vysoce konkurenčním trhu je to konkurenční nevýhoda pro vás. A zcela určitě převeďte energie na samostatný účet nájemníka a vy se ve zprostředkování a převodech neangažujte. Není neobvyklé, že za nájemníky zůstaly vysoké nezaplacené účty a vlastníci byli nuceni platit ze svého.

Pojištění reality

Pokud pojišťujete nemovitost pro podnikatelské účely, náklady na pojištění bývají často vyšší. Pojistěte si domácnost i nemovitost a možná rovněž pojištění odpovědnosti za škodu. I když ji způsobí vaši nájemci např. sousedům, a nejsou pojištěni, pak by sousedé mohli chtít plnění po vás.

Odpisy

Jakýkoli nemovitý majetek se během času opotřebovává a má tedy omezenou životnost i když se o realitu pečlivě staráte. Proto si můžete každý rok zahrnout do nákladů před zdaněním tzv odpisy, které vám umožní majetek, který máte v realitě „nahrazovat“. Proto si každý rok můžete od daňového základu odečíst určité procento z pořizovací ceny reality. Většina realit se odepisuje během 30 let a na tuto dobu jsou odpisy rozpočítány. První rok si můžete od daňového základu odečíst 1,4% z pořizovací ceny reality a v následujících letech jsou to 3,4%.

Daně

Je třeba myslet na daň z nemovitosti. Pokud nemáte v realitě trvalé bydliště, mnoho obcí si zvyklo po nerezidentech pomocí místních koeficientů požadovat vyšší daň z nemovitosti než žádají po lidech s trvalým bydlištěm v místě. Dále je třeba platit daň z příjmu. Pokud pronajímáte na černo, jste určitým způsobem vydáni na milost a nemilost nájemce, který by vás mohl nahlásit finančnímu úřadu, pokud mezi vámi vzniknou třenice.

Když to vše spočítáte

Není neobvyklé, že přijdete na to, že tato investice nemá smysl, a raději půjdete od toho. Nedělejte to z lásky k vlastnictví reality.. Ve finále budete potom skřípat zuby a litovat vlastní blbosti. Samozřejmě můžete sázet na to, že cena reality bude v budoucnu růst a v lidských dějinách s občasnými výkyvy tomu tak bylo. Musíte mít, ale pevné nervy a období útlumu, které může klidně trvat 5-10 let přežít ve zdraví.

Více článků z kategorie Reality a investice