Příprava na koupi reality

Podmínky na realitním trhu

Podmínky na realitním trhu jsou v principu udávány poměrem nabídky a poptávky, tedy poměrem mezi množstvím realit nabízených k prodeji a množstvím realit poptávaných ze strany kupujících. Z tohoto pohledu rozlišujeme tři základní typy realitního trhu a pro vaše další rozhodování je důležité si definovat, na kterém z nich se právě pohybujete.

Typy trhu dle poměru nabídky a poptávky:

• trh prodávajících – poptávka převyšuje nabídku, reality se prodávají rychle, na jednu nabízenou realitu připadá více zájemců, než je obvyklé, kupující si reality již na prvních schůzkách rezervují a skládají akontace, ceny realit rapidně rostou (i o desítky procent ročně)

• trh kupujících – nabídka převyšuje poptávku, doba prodeje realit je delší než průměrná, realit k prodeji je více než zájemců o koupi, ceny realit stagnují nebo klesají

• trh vyrovnaný – nabídka a poptávka jsou v rovnováze, doba prodeje realit odpovídá průměru, ceny rostou více méně v závislosti na inflaci (nebo mírně nad ni – v jednotkách procent)

Jakým způsobem určit, na kterém trhu se právě nacházím?

Vodítkem Vám může být několik ukazatelů. 

• Sezóna, roční období. Hlavní realitní sezóna připadá na jarní měsíce, kdy bývá počet kupujících i prodávajících nejvyšší. Největší útlum nastává kolem Vánoc. Sezóna je významným faktorem, kterému budeme ještě dále věnovat pozornost.

• Změna množství realit k prodeji na trhu. Počet nabídek realit k prodeji prostřednictvím hlavních realitních serverů činí v dnešní době přibližně až 160 tisíc. Výraznější odchylka od tohoto čísla signalizuje změnu situace na trhu. Růst počtu realit k prodeji znamená, že aktivity na trhu oslabují, pokles počtu realit k prodeji naopak znamená, že trh ožívá (reality se prodávají rychleji).

• Informace v médiích. Z nich můžete získat přehled, zda trh s realitami oživuje či stagnuje, o vývoji cen realit atd. Dobrým pomocníkem je internet, přes který se můžete ze zpravodajských webů dozvědět i o trendech na trhu realit v jednotlivých regionech.

• Informace od realitního makléře. Z reakcí realitního makléře, u kterého můžete nenápadně sondovat, poznáte, jaká je situace na realitním trhu. Například rozsáhlá nabídka realit v určité lokalitě je signálem, že se na realitním trhu něco děje.

• Výše úrokových sazeb a dostupnost úvěrů. Zvyšování úrokových sazeb z úvěrů negativně ovlivní počet těch, kteří si budou moci dovolit realitu koupit. Zpřísnění podmínek pro poskytování úvěrů signalizuje, že realitní trh začíná oslabovat.

• Vývoj HDP (hrubého domácího produktu). Při jeho růstu lze předpokládat i růst platů a tím i větší chuť investovat do realit. Naopak, při stagnaci hospodářství stagnuje i realitní trh.

• Pracovní příležitosti v regionu. Míra zaměstnanosti, resp. nezaměstnanosti ovlivňuje jednak zájem o koupi reality v konkrétním regionu a jednak ceny a kupní sílu. Roli tedy hraje míra stávající zaměstnanosti (kupní síla),  plánované investice velkých firem (zvýší poptávku po realitách) atd.

Samozřejmě, vývoj na realitním trhu se může zásadně změnit i nepředvídatelným způsobem. Příkladem toho je současná krize na americkém trhu realit, který zaznamenal razantní propad, kdy prodej realit k bydlení klesl v červenci o více než 27 %, což je dvakrát více, než činily prognózy.

Účastníci trhu

Na realitním trhu se pohybuje řada odborníků, jejichž služeb můžete při koupi reality využít, a kteří vám mohou pomoci při vašem realitním obchodu ušetřit.

• Právník se specializací na reality. Pokud máte pochybnosti o tom, zda zvládnete obchod dotáhnout ke zdárnému konci i po právní stránce, pak se obraťte na právníka. Právník vám může připravit smlouvy nebo zkontrolovat smluvní dokumenty, může vystupovat jako prostředník při finanční transakci, může vás zastupovat v případě právních problémů. Právníka si vyberte pečlivě, nejlépe na základě referencí a doporučení od známých. S vybraným právníkem se nejprve poznejte osobně, promluvte s ním a pak se teprve rozhodněte, zda jeho služeb využijete.

• Realitní makléři, realitní kanceláře. Realitní poradce je profesionál v oboru prodeje a koupě realit. Může vám připravit nebo zkontrolovat smlouvy, má kontakty na finanční poradce, odhadce, banky, notáře, právníky, realitní kanceláře apod. Pokud se budete řídit jeho radami, pak může být využití jeho služeb velmi efektivní pro celý váš realitní obchod. Realitní poradci jsou levnější než právníci. Služby si nechávají platit klientem. Jsou tudíž nezávislí, protože nepracují za provizi, což je pro vás dobré.

• Inspektor nemovitosti. Pokud sami nedokážete posoudit technický stav kupované reality, doporučujeme obrátit se na někoho, kdo znalostmi a zkušenostmi v tomto ohledu disponuje. Pokud nenajede nikoho takového ve svém okolí, můžete se obrátit na specialistu – stavebního inspektora. Stavební inspektor je profesionál, který dokáže u vámi vybraného realitního objektu předvídat a předem odhadnout hrozící závady a poruchy všeho druhu, které by se později mohly objevit a které by pro vás představovali větší starosti a větší následné investice.

• Finanční poradce, hypoteční makléř. Pokud nemůžete realitu koupit za hotové, ale na dluh, vyplatí se najít si dobrého finančního poradce. Jak již bylo zmíněno, tito poradci mají podrobný přehled o všech produktech na trhu úvěrů spojených s bydlením (hypoteční úvěry všech bank, úvěry ze stavebního spoření apod.). Mohou vám tak připravit financování skutečně na míru, za nejvýhodnějších podmínek.

• Odhadce. Žádný realitní obchod se neobejde bez odhadce. Vy, jako kupující, jej budete potřebovat v případě, že si budete vyřizovat úvěr. Odhadce vám může zajistit jak finanční poradce tak realitní poradce. Rovněž banky mají své seznamy odhadců, se kterými spolupracují a jejichž odhad při vyřizování úvěru akceptují.

• Notář. Při koupi (nebo prodeji) reality může notář kromě sepsání kupní smlouvy také zajistit bezpečný způsob finanční transakce, a to převzetím kupní ceny do notářské úschovy. Než začnete případně hledat notáře, na kterého se při vašem realitním obchodu obrátíte, je dobré vědět, že odměna notáře je pevně stanovena vyhláškou Ministerstva spravedlnosti České republiky, což znamená, že za shodné notářské služby zaplatíte v jakékoliv notářské kanceláři stejnou finanční částku. 

Více článků z kategorie Reality - koupě