Pronájem nebo prodej reality k bydlení – co je lepší?

Disponujete realitou k bydlení, kterou nevyužijete pro své potřeby a zvažujete, zda ji prodat či pronajmout (třeba i s možností pozdějšího prodeje)? Univerzální odpověď na to,zda je výhodnější realitu k bydlení prodat či pronajmout, neexistuje. Vždy záleží jednak na vnějších okolnostech, jednak je to záležitost osobního přístupu a možností. Abyste našli správnou odpověď na otázku, zda se vám vyplatí realitu k bydlení spíše pronajmout či ji prodat, je třeba si nejprve položit několik dílčích otázek. Věříme, že odpovědi na ně vám pomohou dojít k tomu správnému závěru.

Otázky úvodem

• Jaká je vaše finanční situace a jaké jsou vaše plány a dlouhodobé finanční cíle? Potřebujete nebo chcete z nějakého důvodu ihned větší obnos? Nebo upřednostňujete nižší, zato pravidelný příjem? Obecně lze říci, že reality odolávají inflaci, tzn. že se časem zhodnocují. Pronájem vám může přinést pravidelný výnos s tím, že realitu můžete navíc prodejem zpeněžit v budoucnu.

• Máte obavy z toho, že ceny realit klesnou? Chcete tedy raději realitu prodat dráž a případně později koupit jinou levněji?  Pokud je tomu tak, počítejte s jednorázovými náklady, které zaplatíte nyní při prodeji (provize, daně). Pokud doposud nemáte zajištěno jiné bydlení, musíte připočítat také počáteční náklady, které jsou spojené s pořízením jiného bydlení (např. kauce za pronájem a případná provize realitní kanceláři). Za případnou koupi nové reality opět pravděpodobně zaplatíte provizi. Vše dobře propočítejte. 

• Jaká je situace v lokalitě, kde se vaše realita nachází? Jaké jsou zde ekonomické poměry a jaké jsou zde pracovní příležitosti? A jaký vývoj zde lze v tomto ohledu předpokládat, jak to zde asi bude vypadat za 5 a více let? Bude zde dostatek pracovních příležitostí a tím i příliv zájemců o bydlení? Nebo se naopak lokalita bude vylidňovat? Bude se vaše realita k bydlení do budoucna zhodnocovat nebo bude spíše ztrácet na ceně?  Bude tedy lepší se reality raději „zbavit“, nebo vám i do budoucna může přinést zisky?

• Jak funguje společenství vlastníků, případně bytové družstvo, jehož jste členem? Jak se stará o realitní objekt, kdo je ve vedení společenství a jací jsou sousedé? Jak společenství hospodaří? Vytváří se dostatečný rezervní fond na opravy a platí se odpovídající poplatky na údržbu reality?  Je společenství ekonomicky perspektivní do budoucna?

• Zjistěte si a zvažte, zda neexistují výhodnější investice a zhodnocení majetku, než pronájmem reality k bydlení. Poohlédněte se například po možnostech na akciovém trhu. Nebude výhodnější za peníze utržené prodejem reality nakoupit akcie s dividendovým výnosem, než řešit všechny starosti spojené s pronájmem vaší reality? 

Otázky související s prodejem reality

• Kolik peněz můžete prodejem reality získat? Proveďte analýzu prodejních cen srovnatelných realit ve vaší lokalitě. Zjistěte si, jaká je poptávka po takových realitách, zda se prodávají dobře či nikoliv. Zjistěte, zda je srovnatelných realit ve vaší lokalitě k prodeji hodně či nedostatek. To vše se odrazí nejen na ceně, za kterou realitu můžete prodat, ale také na tom, jak dlouho bude prodej trvat. Je reálné realitu prodat za pěkné peníze a rychle? Nebude přece jen výhodnější ji zatím pronajmout?

• Kolik představují náklady, které budou spojené s prodejem vaší reality a kolik peněz vám ve finále z prodeje zůstane? Pokud realitu k bydlení vlastníte méně než pět let a přitom v ní nebydlíte alespoň dva roky a získané prostředky nepoužijete na uspokojení svojí bytové potřeby, budete muset zaplatit daň ze zisku. Dále počítejte s daní z převodu nemovitosti, případnou provizí realitní kanceláři, částkou zaplacenou odhadci, případně právníkovi a také notáři. 

Otázky související s pronájmem reality

• Je reálné, že realitu pronajmete a za jakých podmínek? Proveďte analýzu trhu s pronájmem realit k bydlení. Je realit k pronájmu na trhu dostatek nebo naopak nedostatek? Kolik srovnatelných realit se k pronájmu nabízí ve vaší lokalitě a jaké jsou ceny? Je poptávka po realitách k bydlení právě ve vaší lokalitě vysoká či nízká?  

• Za kolik je možné vaši realitu pronajmout, jaké budou vaše náklady spojené s pronájmem a kolik peněz pronájmem vlastně vyděláte?  Váš zisk se bude odvíjet nejen od ceny, za kterou realitu pronajmete. Musíte počítat také s  náklady vynaloženými na pravidelnou údržbu, s režiemi (energie, plyn, fond oprav apod.) a daňovým zatížením. Pokud vázne na realitě hypotéka nebo jiný úvěr, je třeba zohlednit i tyto splátky. Případně do nákladů započítejte také pojištění. Další otázkou je roční míra neobsazenosti. Je reálné pronajmout realitu celoročně a dlouhodobě, nebo bude např. přes prázdniny volná? Pokud budete často hledat nové nájemce (např. studenty), musíte opět počítat se ztrátami (neobsazenost, reklama). 

• Z role pronajímatele vám vyplyne jistá odpovědnost, povinnosti a případné problémy. Jste ochotni toto na sebe převzít a vše absolvovat, máte pro to předpoklady? Budete moci zajišťovat údržbu pronajaté reality, řešit závady a jiné provozní problémy? Může nastat situace, že vám nájemce přestane platit. I toto budete muset vyřešit. Při tom všem jste do jisté míry omezeni platnými zákony, které zaručují ochranu nejen pronajímateli, ale také nájemci. S těmito předpisy se budete muset seznámit a respektovat je. 

Ať už budete vaši realitu k bydlení pronajímat nebo prodávat, jistě je vaším cílem udělat dobrý obchod. Všechny argumenty hovořící pro a proti prodeji i pronájmu dobře zvažte. Vaše rozhodnutí je dílem otázkou vašich priorit a předpokladů, dílem podmínek, které vládnou na aktuálním realitním trhu.

Pokud realitnímu obchodu nerozumíte, můžete se obrátit na realitního makléře či jiné odborníky. Ať už v průběhu realizace nebo ve fázi rozhodování. Pak ovšem musíte počítat s dalšími výdaji, protože nic není zadarmo.

Více článků z kategorie Reality - pronájem