Pronájem nebytových prostor a nový občanský zákoník

Hlavní změny, které přinese NOZ od ledna 2014

V první řadě je třeba říci, že nový zákoník začne platit i pro smlouvy uzavřené před tímto datem, kromě okolností vzniku pronájmu nebytových prostor, dohodnutých práv a povinností, které z pronájmu plynou a které budou posuzovány podle starých ustanovení.

Nově už nebude v platnosti speciální úprava pro nájem nebytových prostor tedy zákon č. 116/1990, ale pouze nový občanský zákoník a jeho zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího pro podnikání což jsou paragrafy §2302 – 2315, přičemž ve zbylém rozsahu bude použit obecný popis nájmu v §2201 - § 2234

Zda jde o prostory k podnikání a bude-li pro ně platit tato speciální úprava závisí na tom zda se pronajme za účelem podnikatelské činnosti a uvedený prostor bude sloužit převážně k podnikatelské činnosti. Což definuje §2302, kde není rozhodující jaký účel pronájmu je v nájemní smlouvě popsán, ale na skutečnosti.

Nájmy sjednané podle dřívějších ustanovení se tak překlopí do zvláštního režimu nájmu prostor sloužících k podnikání spolu s obecným popisem nájmu v NOZ.

Doba pronájmu

Lze sjednat na dobu určitou nebo neurčitou. V případě, že délka pronájmu je delší než 50 let bude se posuzovat po uplynutí této doby jako pronájem na dobu neurčitou. Nicméně prvních 50 let lze pronájem vypovědět pouze z důvodů stanovených smluvně.

Nicméně až praxe ukáže specifika výpovědi, neboť pravidla jsou formulovány jako vyvratitelná domněnka. Další omezení je § 2000, obecného ustanovení o nájmu, který stanový, že po  10 letech se lze domáhat zrušení závazku. Tzn. zejména pokud nelze rozumně trvat na dodržení závazku.

Přechod vlastnictví

§2221 pokud nebytový prostor změnil vlastníka, pak pokud nový vlastník nevěděl o právech a povinnostech pronajímatele mimo zákonná ustanovení, pak pro něj tato nejsou závazná. Tzn. podaří-li se nájemci nebytových prostor dojednat nadstandartní povinnosti pronajímatele doporučujeme toto právo zapsat do katastru nemovitostí, kde platí princip materiální duplicity.

Dalším je §2307 kdy v případě nájemce nebytových prostor, zejména jde-li o pacht i pouhý pronájem (nebo-li pronájem závodu) bude při prodeji např. restaurace, kdy prodává nájemce zavedenou restauraci s právem pronájmu v nebytových prostorách potřebný souhlas majitele prostor s prodejem závodu. Neboť dle §2307 nájem prostoru sloužícího k podnikání lze převést s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Koupě závodu je jinak popsána §2175 a dále v novém občanském zákoníku.

Výpověď z pronájmu

Závisí na tom zda jde o pronájem na dobu určitou či neurčitou.

Pronájem na dobu neurčitou lze vypovědět ve lhůtě 6 měsíců - §2312

Pronájem na dobu určitou se dá vypovědět ve lhůtě 3 měsíce. Výpovědní důvody pro nájemce určuje §2308 a pro pronajímatel §2309.

Výpověď musí být písemná a odůvodněná jinak nebude platná

Vypovězený má možnost do 1 měsíce od doručení výpovědi podat námitku proti výpovědi. Jestliže námitku nepodá, pak ztrácí právo domáhat se škody. Jestli-že prostor vyklidí, rozumí se tím, že s výpovědí souhlasí. V případě, že vypovídací strana výpověď po doručení námitky do 1 měsíce nevezme zpět, může se vypovězený obrátit na soud a to do dvou měsíců.

Odškodnění za převzetí zákaznické základny

Pokud nájemce hrubě neporuší své povinnosti a pronajímatel mu dá výpověď a tím nájem skončí, má nájemník právo žádat po pronajímateli nebo novém nájemci jednorázové odškodnění za převzetí zákaznické základny. Tj. bude se vycházet z ceny obvyklé takové základny. Zákoník výslovně nestanovuje po kom má vypovězený nájemce odškodnění žádat. Zda po novém nájemci nebo po pronajímateli.

Více článků z kategorie Reality - pronájem