Provozování živnosti v realitě pronajaté za účelem bydlení

Určitá část živnostníků, kteří bydlí v pronájmech, potřebuje v pronajaté realitě podnikat. Týká se to profesí, při kterých je podnikatelská činnost vykonávána z domu. Typickými příklady jsou účetní, překladatelé apod. Někteří pronajímatelé se pak domáhají na takovém nájemníkovi různých kompenzací za výhody, které nájemníkovi plynou z úspory nájemného, které by musel platit, pokud by podnikání umístil do jiných prostor. Někteří pronajímatelé se dokonce domnívají, že se jedná o porušení nájemní smlouvy, když realitní objekt pronajatý k účelu bydlení využívá nájemce současně k výdělečné činnosti.

Jak je to doopravdy s podnikáním v pronajatém bytě? Potřebuje nájemce k takové činnosti souhlas pronajímatele? Porušuje nájemce nájemní smlouvu tím, že v realitě pronajaté za účelem bydlení současně provozuje živnost?

V první řadě je třeba rozlišovat mezi pojmy sídlo firmy, místo podnikání a provozovna.

Adresa sídla firmy je především identifikačním údajem podnikatele. Pokud má tedy podnikatel v pronajaté realitě k bydlení pouze hlášeno sídlo firmy, nijak to nekoliduje s nájemní smlouvou, neboť realitu i nadále užívá výhradně k bydlení. Dokonce k tomu nepotřebuje ani souhlas pronajímatele.

Jiná situace může být, pokud v pronajaté realitě k bydlení současně svoji živnost provozuje. A zde může nastat problém.

Živnostenský zákon rozlišuje mezi „místem podnikání“ a „provozovnou“. Místo podnikání je centrum, z nějž živnostník svoji podnikatelskou činnost řídí. Provozovna je místo, kde je soustavně provozována živnost. Typickým příkladem jsou výrobní prostory a dílny, prodejny, ale také kanceláře. Místo podnikání je vždy jen jedno, zatímco provozoven může být několik.

Pokud se adresa místa podnikání liší od adresy trvalého bydliště, k nahlášení místa podnikání je postačující, aby živnostník prokázal vlastnické nebo užívací právo k prostorám. V případě pronájmu tedy postačí předložit nájemní smlouvu. Souhlas pronajímatele není zapotřebí.

V případě provozovny, pokud je umístěna v bytě, jehož není podnikatel majitelem, ovšem zákon souhlas vlastníka reality vyžaduje. 

Povaha některých profesí vůbec nevyžaduje zřizovat k podnikání provozovnu. Například účetní nebo překladatel je se zákazníky v kontaktu převážně prostřednictvím internetu nebo telefonu. S klienty se často schází u nich a tak pracovní návštěvy v pronájmu nepřekračují přiměřenou míru. V pronájmu pak vykonává administrativní činnost, kterou neobtěžuje ani pronajímatele ani ostatní nájemce. Obecně lze říci, že soudy připouští i možnost, aby si pronájem jako místo podnikání nahlásili dokonce živnostníci pracující jako malíři pokojů, instalatéři apod. Ti totiž v pronájmu vykonávají taktéž pouze administrativní činnost. Samotné řemeslo vykonávají u klienta.

Důležitá je skutečnost, že společným znakem těchto živností je, že jejich realizace neobtěžuje vlastníka pronajaté reality ani další nájemce nad přiměřenou míru a pronájem stále slouží převážně k bydlení.

Toto jsou nejdůležitější aspekty, neboť byt je poskytnut do pronájmu k bydlení, nikoli k užívání za výdělečným účelem. Soudy obecně vychází z názoru, že právo nájemců na užívání bytu nelze redukovat jen na prosté bydlení, tedy vaření, sledování televize, osobní hygienu, spaní atd. Je nesporné, že pokud spisovatel doma napíše knihu, souhlas pronajímatele se nevyžaduje, protože je to chápáno jako něco, co udělal v rámci svého soukromí. Přiměřeně se pak takový postoj uplatňuje i pro další živnostníky, kteří své pracovní aktivity provádí v rámci svého soukromí. Právo na soukromí je dané ústavou a proto ani nelze po nájemci požadovat, aby pronajímatele o svých soukromých aktivitách informoval (pokud se k tomu ovšem nezavázal).

Jiná situace by samozřejmě byla, kdyby si nájemce v pronajatém bytě zřídil kancelář a byt by užíval k tomuto účelu, případně v něm jen příležitostně přespal. V takovém případě existuje důvod pro vypovězení nájmu, neboť realita není používána k účelu, ke kterému byla pronajata a rovněž lze uplatnit ustanovení § 711, odst. 2, písm. d) Občanského zákoníku, které říká, že pronajímatel může nájem vypovědět bez přivolení soudu,  neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas.

Shrnuto a podtrženo: pronajatý byt musí splňovat základní požadavek, a to ten, že musí v základním účelu sloužit k bydlení. Nehledě na to, že musí být užíván v souladu s kolaudačním rozhodnutím. Provozovat podnikatelskou činnost soustavným způsobem v něm nelze (výroba, přijímání klientů apod.). Lze v něm však vykonávat např. administrativní práci, která je spojena s podnikatelskou činností a která je vykonávána v rámci soukromí (vystavit fakturu apod.) nebo takovou živnost, která má jasný charakter „práce z domu“ (překlady textů, účetnictví apod.).

Věřte tomu, že pokud v pronájmu budete podnikat, ať už se bude jednat o jakoukoli činnost, dříve či později se o tom pronajímatel dozví, třeba od zvědavých sousedů. Dobře proto zvažte, zda takovou činností neporušíte nájemní smlouvu a povinnosti vyplývající z nájmu. V takovém případě by vám nájem mohl být vypovězen, a to i bez přivolení soudu. Porušení povinností by vám ovšem muselo být prokázáno!

Více článků z kategorie Reality - pronájem