Úpravy, údržba a opravy poruch v pronajatých rezidenčních realitách

Základní povinnosti spojené s úpravami, údržbou a opravami v pronajatých rezidenčních realitách upravuje Občanský zákoník (zejména § 687, § 694, § 695) a Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník (§5, §6).

Stav reality k bydlení v okamžiku předání do užívání

Práva a povinnosti z nájmu bytu upravuje Občanský zákoník a ten stanoví, že pronajímatel má povinnost předat realitní objekt k bydlení ve stavu způsobilém k řádnému užívání a rovněž je povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním pronajatého bytu.

Nicméně zákon připouští i možnost dohody pronajímatele s nájemcem o tom, že realita k bydlení bude předána ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání a nájemce sám pak provede úpravy. Tato dohoda musí být součástí nájemní smlouvy a pronajímatel a nájemce se musí dohodnout o vzájemném vymezení práv a povinností. V praxi to pak znamená např. to, že nájemce realitu opraví a částku investovanou do těchto oprav mu pronajímatel bude odečítat z ceny pronájmu.

Úpravy pronajaté reality k bydlení

Zákon jasně stanoví, že nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v realitním objektu bez souhlasu pronajímatele. A to ani v případě, že by tyto úpravy prováděl na svoje náklady.

Rovněž pronajímatel může provádět stavební úpravy a jiné podstatné změny v realitním objektu pouze se souhlasem nájemce. Nájemce pak může souhlas odepřít pouze z vážných důvodů. Pokud však pronajímatel provádí tyto úpravy z pokynu příslušného orgánu státní správy, nájemce je povinen jejich provedení umožnit.

Úhrada drobných oprav a běžné údržby

Zákon říká, že nájemce je povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí.

Drobné opravy v bytě, které souvisí s jeho užíváním a také náklady spojené s běžnou údržbou hradí podle zákona nájemce, pokud není ve nájemní smlouvě stanoveno jinak.

Znamená to, že pokud jsou úhrady drobných oprav a běžné údržby ošetřeny nájemní smlouvou, je závazné to, co bylo v nájemní smlouvě dohodnuto.

Pokud nájemní smlouva tyto úhrady neošetřuje, jsou závazná ustanovení zákona. Pro tyto případy odkazuje občanský zákoník na  Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které jasně vymezuje pojem drobných oprav bytu a nákladů spojených s běžnou údržbou. Toto nařízení vlády taxativně stanoví, co jsou drobné opravy a běžná údržba, tedy práce, které hradí nájemce. Jedná se o následující práce.

DROBNÉ OPRAVY

Drobnými opravami jsou opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele.

Podle věcného vymezení se jedná o tyto opravy a výměny:

• opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt
  
  
• opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií
  
  
• výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech

• výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt
  
  
• opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku
  
  
• opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody  

Za drobné opravy se dále považují:

• opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří

• opravy mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů,

• opravy kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů

• opravy kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní

• u zařízení pro vytápění: opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, opravy kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; POZOR - opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění se za drobné opravy nepovažují
  
  
• výměny drobných součástí předmětů uvedených v tomto odstavci

Součet nákladů za tyto drobné opravy nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.

Podlahovou plochou se rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává jednou polovinou.

Podle výše nákladu se za drobné opravy považují:

• další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které sice nejsou výše uvedeny, ale náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč

Pokud se na téže věci provádí několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají.

Náklady spojené s běžnou údržbou

Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu.

Patří mezi ně zejména:

• pravidelné prohlídky a čištění předmětů, které jsou uvedeny ve druhém odstavci textu týkajícího se drobných úprav (plynospotřebiče, kamna atd.) 

• malování včetně opravy omítek, tapetování, čištění obkladů stěn

• čištění podlah včetně podlahových krytin,

• čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům

• vnitřní nátěry

Hlášení poruch a závad

Zákon ukládá nájemci povinnost oznámit pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a to bez zbytečného odkladu.

Oznámení jakékoli poruchy nebo závady doporučujeme učinit písemnou formou a s potvrzením o převzetí oznámení (nebo jeho odeslání). V případě běžných oprav je vhodné, aby byla v oznámení stanovena také lhůta pro odstranění závad.

Pokud pronajímatel závadu neodstraní, můžete zajistit její odstranění sami a výlohy buď vyúčtovat k úhradě pronajímateli anebo si je odečíst z ceny z nájemného. O takovém postupu však pronajímatele předem a písemně vyrozuměte.

V případě akutních poruch a havárií je samozřejmě potřeba postupovat velmi rychle. Pronajímatele proto vyrozuměte nejlépe telefonicky, příp. sms-kou nebo e-mailem. Následně mu doručte písemné oznámení.

Více článků z kategorie Reality - pronájem