Hypotéka - pojmy a názvosloví
Hypotéka, hypoteční úvěry
- Účelový úvěr na výstavbu, pořízení nebo zhodnocení realitního objektu, který se nachází na území České republiky.
- Splácení úvěru je zajištěno zástavním právem k této i rozestavěné nebo jiné realitě (nemovitosti) na území České republiky.
- Hypoteční úvěry jsou definovány v zákoně o dluhopisech č. 190/2004. Sb. v části o hypotečních zástavních listech (§28 - 32).
- Pojem „nemovitosti“ definuje § 119 občanského zákoníku a v návaznosti na něj též § 3 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Jsou jimi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory.
Účel úvěru
- koupě reality do vlastnictví
- výstavba, dostavba, přístavba, nástavba realitního objektu
- rekonstrukce, modernizace, oprava realitního objektu
- koupě stavebního pozemku za účelem výstavby reality
- koupě spoluvlastnického podílu reality
- vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k realitnímu objektu
- splacení dříve poskytnutých úvěrů, které byly použity na investice do reality
Výjimka - „americká hypotéka“
- neúčelový úvěr, který umožňuje financovat jakékoliv potřeby
- poskytována je do bankou stanovené výše zástavní hodnoty realitního objektu
- kratší doba splatnosti
- vyšší úroková sazba
Zástavní právo a omezení převodu reality
- Na realitách sloužících pro zajištění hypotečního úvěru nesmí ke dni uzavření smlouvy o hypotečním úvěru váznout žádné jiné zástavní právo třetí osoby a ani převod této reality nesmí být podle dříve platné právní úpravy omezen (výjimkou je zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření).
- Realita se nepovažuje za zatíženou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu reality, pokud takto zajištěná pohledávka třetí osoby zanikne v důsledku použití hypotečního úvěru k jejímu splacení.
- Jako zástava nemůže sloužit realitní objekt, který není v osobním vlastnictví (družstevní byty, státní byty), bytová jednotka, která není vymezena na listu vlastnictví (prohlášením vlastníka apod.), ideální část reality (ideální polovina rodinného domu).
- Předkupní právo nebo věcné břemeno (právo doživotního užívání, právo cesty atd.) nejsou překážkou pro sjednání hypotečního úvěru. Mohou však mít vliv na stanovení odhadní ceny reality.
- Zástavní právo nebo omezení převodu reality jsou uváděny na výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví v části C "Omezení vlastnického práva".
Bonita
- odráží míru schopností dlužníka dostát svým finančním závazkům (porovnání příjmů a výdajů)
- nároky jednotlivých bank, způsob hodnocení a druhy akceptovatelných příjmů jsou různé
- obecně musí příjmy vykazovat trvalost a stabilitu
- mezi výdaje patří všechny povinné platby, splátky, životní minimum žadatelů a rodinných příslušníků (životní minimum někdy navýšeno koeficientem)
- hypoteční úvěry bez prokazování příjmů – úvěr je dražší, lepší zajištění úvěru realitou (do 50 % ceny zastavené reality)
Výše úvěru
- Minimální výše úvěru od 200 tisíc, zpravidla však 300 tisíc korun (lze snížit při „nedočerpání“ úvěru).
- Úvěr je poskytován do výše od 70% do 100 % odhadní ceny zastavované reality, někdy až 120 % , dle metodiky banky a schopnosti klienta úvěr splácet.
Oceňování realit
- Odhadní cenu reality stanoví znalec bankovního ústavu, buď interní anebo externí uvedený v seznamu znalců banky.
Úroková sazba a její změny
- Možnost nastavení fixace úrokové sazby na dobu 1-30 let.
- Nižší úrokové sazby jsou u střednědobých fixací (3–5 let
- Doba fixace úrokové sazby je období, po které má klient banky smluvně zajištěnou pevnou výši úrokové sazby a tedy i splátky úvěru. Po uplynutí této doby banka sama určí novou výši úroků ze zbývající dlužné částky.
- Úroková sazba se mění vždy po skončení období, na něž byla fixována, nebo měsíčně dle burzovního indexu (dle metodiky banky)
- Možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně.
Splácení úvěru
- Splácí se částka odpovídající výši úvěru a úroky.
- V pravidelných měsíčních splátkách dle smlouvy. Splácení jistiny i úroků začíná následující měsíc po ukončení čerpání. Po dobu čerpání se platí pouze úroky z vyčerpané částky úvěru.
- Délka splácení úvěru je standardní, tj. od 5 do 30 let (max. 40 let).
- Změna doby splatnosti je možná na základě žádosti klienta. Jde o zpoplatněnou změnu podmínek smlouvy.
- Předčasné splacení celého úvěru nebo části úvěru v jiném než sjednaném termínu je možné na základě písemné žádosti. K datu změny úrokové sazby bez sankcí, k jinému datu většinou sankce za předčasné splacení úvěru (storno poplatek a poplatek za změnu podmínek smlouvy).
Zpracování a poplatky
- schvalovací řízení u standardních případů ukončeno zpravidla do 10 pracovních dnů od předání kompletní dokumentace.
- poplatky související s poskytnutím hypotečního úvěru se účtují podle sazebníku banky
- poplatek za odhad reality
- poplatek za zpracování úvěru ( okolo 0,8 % z výše úvěru)
- poplatek za správu a vedení účtu.
Pojištění realitního objektu
- je vyžadováno u realit, které slouží k zajištění hypotečního úvěru zástavou
- je vyžadováno u realit, které jsou předmětem úvěru
- týká se realit, které jsou pojistitelné (pojistitelný není např. pozemek)
- pojistit je nutno alespoň tato rizika:
- poškození nebo zničení věci živelní událostí (požár, výbuch, vichřice apod.)
- poškození nebo zničení věci vodou unikající z vodovodních zařízení
- vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky
- typ pojištění a pojistná částka musí zaručit nejvyšší objektivně možné plnění
Pojištění klienta - životní pojištění
- není vyžadováno plošně, tzn. u všech klientů, některé banky nevyžadují ŽP za žádných okolností
- požadavek ŽP vychází z komplexního posouzení úvěrového obchodu a rizik z něj vyplývajících (věk klienta a jeho profese, kvalita zajištění úvěru, počet dlužníků, apod.)
- smlouva o ŽP musí být sjednána zpravidla na celou dobu splatnosti úvěru a případné pojistné plnění musí zpravidla pokrýt celou pohledávku ze sjednaného hypotečního úvěru
- uspokojení pohledávky z úvěru je zabezpečeno vinkulací pojistného plnění z životního pojištění ve prospěch banky
Další možnosti pojištění klienta
- pojištění snižující rizika spojená se splácením úvěru
- např. pojištění denních dávek v době nemoci nebo po úraze, pojištění pro případ ztráty zaměstnání apod.
Datum publikace: 22.3.2011
Více článků z kategorie Hypotéky a financování