Jak ovlivňuje nabídka a poptávka prodej reality

Nabídka a poptávka, tzn. jejich objem a jejich poměr, se zásadním způsobem promítají do prodejní ceny a do délky doby prodeje reality.

Přitom platí, každá jednotlivá lokalita je specifická, a to díky mnoha faktorům, které ovlivňují vnímání její atraktivity v očích kupujících. Při posuzování podmínek na aktuálním realitním trhu tedy nelze vycházet jen z globálního pohledu, který nemusí korespondovat se situací na realitním trhu v konkrétní lokalitě.

V tomto článku se budeme věnovat vztahu mezi nabídkou a poptávkou a faktory, které ovlivňují vnímání atraktivity dané lokality.

Co tvoří nabídku

Nabídka je dána počtem všech realit, které se vyskytují na trhu za účelem prodeje, a to v dané lokalitě a v daném čase. Nabídka je určována tímto množstvím a také cenou, kterou jsou kupující ochotni zaplatit.

Co tvoří poptávku

Poptávka je dána počtem zájemců, kteří mají zájem v daném čase koupit realitu v dané lokalitě za určitou cenu a mají k tomu finanční prostředky.

Vztahy na realitním trhu

Realitní trh je utvářen nabídkou a poptávkou a jejich vzájemný poměr se podílí na utváření tržních cen. Poptávající a nabízející, tedy kupci a prodejci, spolu navazují vztahy a jejich interakční jednání rovněž spoluutváří cenu.

Příklad. Prodáváte realitní objekt k bydlení, požadujete obvyklou cenu, prodáváte již dlouho, zájemců je málo. Objeví se zájemce a učiní vám cenovou nabídku o 20 % nižší. Argumentuje tím, že pokud na jeho nabídku nepřistoupíte, pořídí si jinou vyhlédnutou realitu,  podobnou té vaší a nedaleko vaší lokality za cenu o 15 % nižší, než je vaše požadovaná cena. V zásadě máte dvě možnosti. Buď na jeho nabídku přistoupit, čímž prodejní cena klesá o 20 % anebo se rozhodnout, že budete v realitě dál bydlet anebo ji začnete pronajímat, a v tom okamžiku její tržní hodnota vypadá zase jinak. Nabízející a poptávající vstoupili do vzájemné interakce a stanovili tak cenu reality.

Pravdou je, že prodávající může nejrůznějšími způsoby pozitivně ovlivňovat vnímání hodnoty nabízené reality nebo atraktivity lokality. Může přilákat větší počet potencionálních zájemců. Obecně však platí, že výrazně nadhodnocenou realitu se podaří jen těžko prodat.

Pokud nabídka převyšuje poptávku, ceny budou klesat.

Na realitním trhu lze nabídku zvyšovat či snižovat pouze v dlouhodobém horizontu. Reality jsou fyzicky k dispozici a jejich počet v krátkodobém horizontu nelze ovlivnit, zkrátka jsou tady. Rovnováha mezi nabídkou a poptávkou není obvyklým jevem a proto také rovnovážná cenová úroveň se hledá dlouho. Pokud tedy začnou ceny klesat v důsledku převyšující nabídky, mohou klesat i několik let.

Pokud poptávka převyšuje nabídku, ceny porostou.

Opět platí, že zvyšovat objem nabídky realit lze jen v dlouhodobém horizontu. Počet realit, které jsou v daný okamžik fyzicky k dispozici, nelze změnit během několika dní. Logickou reakcí na tuto situaci je, že ceny začnou růst a tento růst potrvá až do doby, než bude poptávka uspokojena, což je zpravidla za několik let.

Paralelně s poklesem či růstem cen realit opadají či rostou aktivity developerů a míra jejich aktivit se dál přenáší do vývoje cen pozemků, materiálů, cen za práci. Když se hodně staví, ceny za materiál a práci rostou a zpětně zase ovlivňují ceny novostaveb, které o to rychleji šplhají vzhůru.

Poptávka a nabídka je zásadním způsobem ovlivněna atraktivitou dané lokality. Jaké faktory ovlivňují vnímání atraktivity lokality?

• ekonomická úroveň
• zaměstnanost
• úrokové sazby
• výše nájemného
• velikost lokality
• ohraničenost (konečnost) lokality
• počet obyvatel, přírůstek obyvatel, migrace
• přístup k lokalitě, dostupnost
• občanská vybavenost
• přírodní podmínky
• ostatní specifické faktory

Hodnocení atraktivity lokality ze strany kupujících a prodávajících vychází nejen z aktuální situace v lokalitě, ale také z vývoje, který se zde očekává. I předpokládané budoucí změny ovlivňují vývoj cen na realitním trhu v dané lokalitě. 

S tím jsou spojené spekulace. Pokud růst cen realit v dané lokalitě není podložen jasnými ekonomickými faktory, může na realitním trhu dojít k nezdravému vývoji. Ceny realit nejprve neúměrně rostou a pokud se situace v lokalitě nevyvíjí očekávaným způsobem, spekulanti začnou prodávat nebo z trhu mizí. Tím razantně klesá dosavadní poptávka a v důsledku toho dochází k poklesu cen realit.

Poměr nabídky a poptávky v jakémkoli realitním obchodu, ať už se jedná o pronájem, prodej či koupi, zásadně ovlivňuje míru ziskovosti či ztrátovosti. Proto se ještě dříve, než se do realitního obchodu pustíte, důkladně obeznamte se situací na realitním trhu v dané lokalitě.

Více článků z kategorie Reality - prodej