Pravidla a principy fungování u dražby realit.

Dražby realit mají jednu nepopiratelnou výhodu. Zpravidla je při ní pokud je dražba dobře provedena a zajištěna dosažena objektivní tržní cena. Často i vyšší než by bylo dosaženo při prodeji standartní cestou přes realitky. Samozřejmě těch výhod je víc, ať už jde o rychlost prodeje i právní pojištění obchodu. Proč se tedy dražby nepoužívají jako primární prostředek prodeje reality?? Je to pravděpodobně proto, že prodávající si myslí, že tržní cena, které se při dražbě dosáhne, nebude odpovídat představám prodávajících, kteří ji proto nevolí. Možná jsou zde i obavy z manipulace. Z rozmachem ekonomické krize dochází i k rozmachu dražeb. Cílem článku je vysvětlit principy a fungování dražby, aby nebyla vnímána pouze negativně, ale jako prostředek efektivního řešení prodeje reality.

Jak taková dražba funguje?

Začneme definicí podle zákona č.26/2000 Sb. Dražba je veřejné jednání, za účelem přechodu vlastnického práva k předmětu dražby z dosavadního vlastníka na vydražitele. Dražit lze nemovitosti, věci movité i majetková práva s vyjímkami.

Zákon rozlišuje dva druhy dražeb: dobrovolnou a nedobrovolnou. Dobrovolnou dražbu navrhuje vlastník reality nebo likvidátor a správce konkurzní podstaty. Nedobrovolnou dražbu nenavrhuje vlastník, ale věřitel, který chce prodat zástavu, kterou má v předmětné realitě a dosáhnout tak rychlého zpeněžení své pohledávky za dlužníkem-vlastníkem reality. Protože jde o dražbu nedobrovolnou musí být dražba transparentní, aby se předešlo napadení procesu ze strany vlastníka reality. Transparentnosti se dosáhne pokud se splní mnoho podmínek, které klade zákon. Příprava takové dražby je proto mnohem složitější než dražba dobrovolná kde je základem podepsání smlouvy  mezi vlastníkem reality a dražebníkem. U nedobrovolné celý proces začíná tím, že dražební věřitel oznámí dražebnímu dlužníkovi záměr prodat jeho zastavenou realitu formou dražby. Toto oznámení o výkonu zástavního práva se rozesílá také zástavci, dlužníkovi (vlastníkovi reality je-li odlišný od dlužníka) a dražebnímu věřiteli. Teprve následně může vyhledat dražebníka, ten nechá vyhotovit ocenění nemovitosti soudním znalcem a může se podepsat smlouva. Ve smlouvě musí být označení dražebníka, navrhovatele, vlastníka dražené reality, zástavce je-li odlišný od navrhovatele a realita, hodnota nejnižšího podání a výše odměny, která bývá u nedobrovolné dražby až 10% z ceny  dosažené vydražením. Nejméně 1000 Kč a nejvíce 1000000 Kč zvýšených o 1% z ceny přesahující 10 mil. Kč. U dobrovolných dražeb je odměna pro dražebníka podstatně menší a činí 3-7% z vydražené částky.

Ve smlouvě musí být rovněž uvedeno a doloženo proč navrhovatel dražby navrhuje dražbu. Následně se připraví znění dražební vyhlášky jako je popis reality, datumy prohlídky a dražby a její místo, dále se stanoví nejnižší podání a popíší právní vztahy k realitě. Průběžně se sledují žaloby proti zástavnímu věřiteli na nepřípustnost prodeje reality. Dražebník je povinnen nechat si vyhotovit cenový posudek od znalce, podle které se stanoví cena nejnižšího podání-vyvolávací cena. Ta musí být při první dražbě minimálně na úrovni 50% odhadu. Při opakované dražbě reality i tato hranice padá. Vydáním dražební vyhlášky se vyhlašuje dražba, což je v podstatě zahájení takové reklamní kampaně na dražbu, která může být různě doplňována inzercí. Následují prohlídky reality, které musí být alespoň dvě.

Oznámení o dražbě se zašle na katastr nemovitostí a ten provede zápis této informace do katastru. Tím jsou práva vlastníka reality omezena a veškeré úkony, které by chtěl nyní vlastník realit provést jsou znemožněny.

Nyní má vlastník reality jedinou možnost. Až do začátku dražby může uspokojit pohledávku věřitelů plynoucí ze zástavního práva k realitě a dražbu tak odvrátit.

Postup dražby je detailně popsán zde a nebudeme se mu proto dále věnovat.

Po jejím skončení dražebník vyhotoví protokol o dražbě, který vydražitel podepíše. Neúspěšní  dražitelé vrátí dražební čísla. Dražebník dále vyhotoví rovněž potvrzení o nabytí vlastnictví k realitě, realitu předá novému vlastníkovi, dohlíží na vypořádání peněz z dražby mezi věřitele a event. dlužníka.

Vydražitel musí ve stanovených lhůtách zaplatit.

Více článků z kategorie Reality a investice