Problémy se získáním hypotéky nebo úvěru a jejich řešení

Hlavním kritériem při rozhodování finančního ústavu o poskytnutí hypotéky nebo úvěru a výši úrokové sazby je bonita žadatele, tedy předpokládaná schopnost žadatele poskytnutý úvěr splatit.

Hlavní příčiny nízké bonity:

• nízké příjmy
• vysoké výdaje
• vysoký věk žadatele o  úvěr

Další skutečnosti, které mohou negativně ovlivnit schválení a čerpání úvěru jsou:

• záznam v registru dlužníků
• nedostatečný odhad reality

Nízká bonita z důvodu nízkých příjmů

Potřebné bonity lze dosáhnout již správným výběrem finančního ústavu. Při posuzování bonity má každý finanční ústav jiné nároky. Některé z nich uznávají i méně běžné příjmy, jako jsou důchody, dávky v pracovní neschopnosti, podpora při ošetřování člena rodiny atd.

Příjmy žadatele mohou být navýšeny o příjmy spoludlužníka, který za tímto účelem do úvěrového vztahu přistoupí. V okamžiku, kdy hlavní žadatel finančnímu ústavu prokáže, že jeho vlastní příjmy jsou již dostatečné, dlouhodobé a stabilní, může se spoludlužník z úvěrového vztahu vyvázat. Lze předpokládat, že finanční ústav toto umožní, jinak by riskoval, že klient využije možnosti refinancování u konkurenčního finančního ústavu (již bez účasti spoludlužníka).

Některé banky akceptují jako část příjmů také příjmy z budoucího pronájmu reality, na kterou je úvěr poskytován. V takových případech je vyžadována smlouva o budoucím pronájmu a zhodnocení výnosovosti reality, které vypracuje znalec banky.

Koupi reality je možné financovat některým ze základních produktů banky s nízkými nároky na bonitu. V těchto případech je pak financování reality realizováno kombinací hypotéky a vlastních prostředků, případně úvěru od stavební spořitelny, a to buď menšího bez zajištění anebo většího s použitím hodnotnější zástavy (event. dvou zástav)

V současné době existují i hypotéky, pro jejichž získání není třeba prokazovat příjem. Tyto produkty však mají vyšší úrokovou sazbu a vyšší nároky na zajištění úvěru. To v praxi znamená, že úvěr bude poskytnut jen do určitého procenta hodnoty nemovité zástavy.

Zástav však může být několik. Pak se jejich odhadní cena sčítá a koupi reality je tak možné financovat i bez použití vlastních prostředků.

V případě osob samostatně výdělečně činných vycházejí banky při posuzování bonity z daňového přiznání. Z toho vyplývá, že u podnikatelů je důležité správné načasování podání žádosti o úvěr. Konkrétně to znamená, že s blížícím se datem termínu podání daňového přiznání je dobré zvážit, zda se vyplatí žádat o hypotéku již s daňovým přiznáním za právě skončené zdaňovací období, tedy novým daňovým přiznáním,  nebo s předchozím daňovým přiznáním. Existují také úvěry, při kterých se bonita přiznává určitým procentem z obratu.

Nízká bonita z důvodu vysokých výdajů

Vysoké výdaje představují především splátky stávajících úvěrů. Finanční ústavy nabízí refinancování, kdy jsou stávající úvěry sloučeny do jednoho úvěru (konsolidace úvěrů) s výhodnějšími podmínkami,  buď s výhodnější úrokovou sazbou nebo delší dobou splatnosti. Výsledkem je pak nižší celková dlužná částka. Pokud budete uvažovat o refinancování, nechejte si nejprve zpracovat nezávaznou nabídku. Pečlivě zvažte do dobře posuďte výhodnost. Podstatnou roli budou hrát podmínky, tedy sankce, za kterých je možné stávající úvěry předčasně doplatit.

Nízká bonita z důvodu vysokého věku žadatele

V případě vyššího věku žadatele jsou poskytovány úvěry s kratší dobou splatnosti, tzn. vyššími měsíčními splátkami. Tento problém lze vyřešit přistoupením mladšího spoludlužníka, resp. přistupitele, do úvěrového vztahu.

Záznam v registru dlužníků

Jak již bylo zmíněno, různé finanční ústavy přistupují k posuzování záznamů v bankovních i nebankovních registrech různě. Nemusí se přitom jednat jen o informace o tom, zda řádně splácíte jiné úvěry. Mnohdy se v registru objeví i záznam menšího významu, o kterém ani nemáte tušení. Záznam v registrech, které finanční ústavy při schvalování úvěru využívají,  může být důvodem pro neschválení úvěru. Finanční ústavy si svoje klienty v těchto registrech prověřují až na základě podepsané žádosti o úvěr. Abyste se později, v případě neschválení úvěru, nedostali do neřešitelné situace, můžete si v dostupných registrech za mírný poplatek záznamy o svojí osobě prověřit ještě před tím, než žádost o úvěr podáte.

Nedostatečný odhad reality

Obecně lze konstatovat, že odhady cen realit zajištěných odhadci finančních ústavů korespondují s kupní cenou realit. I zde však existují výjimky, které potvrzují pravidlo. Případ, kdy odhadní cena bude výrazně nižší než cena kupní, může představovat velký problém pro žadatele o úvěr, který je s financováním koupě reality odkázán výhradně na úvěr. Zvláště pak v případech, kdy se smluvně, pod sankcemi za odstoupení, zaváže ke koupi konkrétní reality. Pokud existují pochybnosti o hodnotě zástavní reality (např. u starších nebo atypických realitních objektů), je tedy dobré nechat si již předem stanovit zástavní cenu reality znalcem banky. Prostředky, které k tomuto vynaložíte, jsou pak rozhodně dobrou investicí, a to i v případě, že úvěr nebude nakonec realizován. Jak již bylo řečeno, můžete se tímto způsobem vyhnout následným finančním ztrátám. 

Slovo závěrem

Finanční ústavy se většinou snaží svým klientům vyjít vstříc, mnohdy poskytnou úvěr i lidem s nízkou bonitou a tento úvěr mají proti riziku nesplacení samozřejmě dobře zajištěn. Pro vás představuje úvěr na pořízení reality dlouhodobý finanční závazek. Proto je důležité, abyste především vy sami dobře vyhodnotili svoji situaci a možnosti úvěr splácet, abyste dobře pochopili svoji finanční situaci současnou i budoucí. 

Více článků z kategorie Hypotéky a financování