Pronájem rezidenčních realit a bytů – smlouva o nájmu

Pronájem jakékoli rezidenční reality je právním vztahem, který vzniká v první řadě na základě uzavření nájemní smlouvy. Není důležité, zda vám nájemní smlouvu sepíše právník, či zda si ji připravíte sami. V každém případě však musí nájemní smlouva splňovat obecné náležitosti právních úkonů a dále zvláštní náležitosti, které se týkají jejího obsahu a formy.

Zákon stanovuje, které náležitosti musí nájemní smlouva obsahovat. Pokud některá z nich nebude ve smlouvě uvedena, bude smlouva absolutně neplatná a nevznikne tak ani nájemní vztah k rezidenční realitě.

Náležitosti nájemní smlouvy jsou uvedeny v § 686 Občanského zákoníku, podle nějž musí nájemní smlouva obsahovat:

• označení rezidenční reality a její příslušenství
• rozsah jejich užívání
• způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním nebo jejich výši
• nájemní smlouva musí mít písemnou formu

Označení rezidenční reality a její příslušenství

• Označením rezidenční reality se  rozumí zejména její adresa, příp. číslo bytu a poschodí, počet místností včetně rozměrů podlahové plochy, určení stavu místností.

• Označení příslušenství bude obsahovat určení prostor, které k rezidenční realitě patří a jsou nájemci k dispozici, příp. zda budou v užívání pouze nájemcem nebo zda jde o prostory společné pro více bytových jednotek.

• Lze sem zahrnout rovněž označení smluvních stran, tzn. pronajímatele a nájemce (jméno a příjmení, datum narození, adresa trvalého bydliště).

Vedle zákonem stanovených náležitostí může nájemní smlouva obsahovat i další ujednání. Velmi doporučujeme uvést do smlouvy zejména následující: 

• vymezení doby nájmu – tzn. na dobu určitou (od kdy do kdy) nebo na dobu neurčitou. § 686 Občanského zákoníku stanoví, že pokud doba nájmu není ve smlouvě dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. Zde je třeba dodat, že nájem bytu je chráněn a to tak, že pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů uvedených v zákoně. Proto doporučujeme uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou ( do smlouvy lze zakotvit možnost jejího automatického prodloužení při splnění dohodnutých podmínek)

• vybavení rezidenční reality – doporučujeme přiložit fotodokumentaci

• termíny splatnosti nájemného a způsob úhrady (hotovostně, převodem z účtu apod.)

• podmínky ukončení pronájmu

• rozsah povinností nájemce ve vztahu k údržbě rezidenční reality

• řešení vzniklých škod a jejich oprav – kdo je bude řešit, zda a jakým způsobem se bude uplatňovat náhrada škody

• případná kauce - ze zákona  je pronajímatel oprávněn požadovat při sjednání nájemní smlouvy složení vratné kauce, a to v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného včetně záloh na služby. Kauci lze použít na úhradu škod zaviněných nájemcem a na úhradu pohledávek na nájemném. Pokud pronajímatel kauci během trvání nájemního vztahu oprávněně čerpá, je povinností nájemce doplnit kauci do původní výše, a to do 1 měsíce. Kauce se pak vrací nájemci nejpozději do 1 měsíce od data vyklizení a předání rezidenční reality.

• povinné pojištění nájemce

• možnost sdílení rezidenční reality dalšími osobami (společně s nájemcem) – ano či ne  

• držení domácích zvířat – zda je povoleno či nikoliv

• ustanovení o tom, že se obě smluvní strany řádně seznámily s obsahem smlouvy a že s ní souhlasí

• protokol o předání rezidenční reality

• výpis z katastru nemovitostí

• fotokopie osobních dokladů

Pro úplnost je třeba dodat, že nájemní smlouvou si však nelze dohodnout něco, co by bylo v rozporu se zákonem (např. jiná výpovědní lhůta - nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce, zákaz přijímání návštěv atd.)

Více článků z kategorie Reality - pronájem