Pronájem rezidenčních realit - nárok na bytovou náhradu při výpovědi

Pokud jste pronajali svoji realitu k bydlení a následně jste se rozhodli dát svému nájemci výpověď, ověřte si nejprve, zda nejste ze zákona povinni zajistit nájemci bytovou náhradu. 

Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není povinen pronajatou realitu vyklidit a vystěhovat se z ní dříve, než mu bude zajištěna odpovídající bytová náhrada.

V případě společného nájmu více osob mají nájemci nárok jen na jednu bytovou náhradu.

Co je to bytová náhrada?

Bytová náhrada může být buď náhradní byt anebo náhradní ubytování, přičemž zákon jasně stanovuje, v jakých případech se ten který typ bytové náhrady poskytuje.

Náhradním bytem se obecně rozumí takový byt,  který svojí velikostí a vybavením zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti.

Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.

V některých případech postačí poskytnout nájemci pouze přístřeší. Přístřeším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. 

Kdy má nájemce právo na přiměřený náhradní byt?

Nájemce má právo na přiměřený náhradní byt, tedy takový,  který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit, pokud je nájemní poměr vypovězen ze strany pronajímatele z některého z těchto důvodů:

• Pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence.

• Nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat.

• Je potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat.

• Jde o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.

Co se týká situace, kdy nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele, pokud tuto práci nájemce přestal vykonávat bez vážných důvodů, stačí namísto přiměřeného náhradního bytu poskytnout přístřeší.

Na návrh pronajímatele a z důvodů hodných zvláštního zřetele může soud rozhodnout, že má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování.

Na přiměřený náhradní byt mají nárok také některé osoby, které po smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství (příp. nájemcova odchodu ze společné domácnosti) nadále užívají služební byt. V první řadě se jedná o nájemcova manžela. V druhé řadě o nájemcovi děti, rodiče, sourozence, zetě a snachu, pokud prokáží, že s nájemcem žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. V odůvodněných případech může soud rozhodnout, že stačí náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený. Popřípadě může rozhodnout, že postačí i byt mimo obec, ve které se nachází vyklizovaný byt, anebo náhradní ubytování.

Kdy má nájemce právo pouze na přístřeší?

Nájemci vzniká právo na poskytnutí přístřeší v případě, že je nájemní poměr ukončen výpovědí pronajímatele z některého z následujících důvodů:

• Nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě.

• Nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky vyčerpané ze složené kauce.

• Nájemce má  dva nebo více bytů (vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt).

• Nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas.

Pokud realitu k bydlení vyklizuje rodina s nezletilými dětmi, může soud v některých případech a z důvodů hodných zvláštního zřetele rozhodnout, že má nájemce právo na náhradní ubytování, popřípadě na náhradní byt. Návrh k soudu podává nájemce.

V těchto případech může být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec, ve které se nachází vyklizovaný byt.

Kdo zajišťuje bytovou náhradu?

Bytovou náhradu zajišťuje pronajímatel.

Pokud bytovou náhradu zajistit nemůže a nájem přitom vypověděl s přivolením soudu (příp. z rozhodnutí soudu vyplývá jeho povinnost bytovou náhradu zajistit),  může požádat o zajištění této náhrady obec, na jejímž území se byt, který má být vyklizen, nachází.

Tuto možnost upravuje zákon č. 102/1992 Sb.

Obec zajistí bytovou náhradu tím, že navrhne nájemci uzavření smlouvy o nájmu bytu, popřípadě místnosti v realitě určené k bydlení, která je ve vlastnictví obce. Případně zajistí smlouvu o nájmu bytu v realitě určené k bydlení, která je ve vlastnictví jiné právnické nebo fyzické osoby. 

Pořadí žádostí o bytovou náhradu k vyřízení určí obec, a to podle naléhavosti. Obec může pro určení pořadí stanovit také vlastní podrobnější kritéria.

Více článků z kategorie Reality - pronájem