Reality a investování v případové studii

Lidé investují do realit z různých důvodů. Mezi hlavní patří uložení peněz jako obrana proti inflaci, pravidelný příjem z nájemného a zhodnocení nemovitosti v čase rychleji než inflace. Lze to na dnešním realitním trhu realizovat?

Zde uvádíme praktický příklad podle skutečných cen, které byly v lednu 2011 na jednom brněnském sídlišti v Bystrci. Vybrali jsme tuto lokalitu, protože v té době zde bylo na prodej kolem 60 bytů 1+1 a na pronájem cca 15-30 bytů stejné kategorie. Rozptyl je proto, že stejné byty jsou nabízené více realitními kancelářemi Proto jsou ceny vypovídající.

Byt 1+1, 36m2, v paneláku na ulici Šťouračova. Prodejní cena 1.200 000 Kč, požadované nájemné vč. energií a služeb 7.500 Kč/měsíčně. Je to vcelku oblíbená lokalita, blízko lesa a brněnské přehrady.

K nákupu je možné vzít hypotéku na 30 let s 20% akontací, takže investor si půjčí na hypotéku pro zjednodušení 1.000 000 Kč s úrokem 4,3 % což měsíčně dělá 4.950,-

Hodnota, kterou má investor při koupi je 200 .000 Kč. Pravděpodobnost poklesu o 20% je v příštích několika letech málo pravděpodobná a proto se dá říci, že je to relativně bezpečně uložená investice.

Hrubý pronájemní multiplikátor (HPM):

Hrubý roční potenciální příjem z nájemného je 6000 Kč (po odečtu 1500 Kč na služby a energie) což je 72.000 Kč ročně. Vydělme kupní cenu bytu což je 1.200 000 tímto příjmem a dostaneme HPM, které je 16,7

Čistý provozní příjem (CPP):

Hrubý provozní příjem mínus náklady na fond oprav (1000 Kč/měs), údržbu, daň z nemovitosti + pojištění + jeden měsíc neobsazenost (dohromady 10.000 Kč za rok) což by mohlo být cca dohromady 22.000 Kč

-         72.000-22.000=50.000 Kč CPP

Kapitalizační poměr (KaP):

Čistý provozní příjem dělený kupní cenou bytu = 4,2 %. Pokud si dnes uložíte peníze do banky na deset let získáte výnos maximálně 3%

Na splátkách hypotéky (úrok+jistina) zaplatíte měsíčně +/-5.000 Kč (v prvních 5 letech bude úrok cca 2/3 položky a jistina cca 1/3 splátky hypotéky)

Čistý provozní příjem 4.166 Kč/měsíčně

Zde vidíte, že po splátkách hypotéky vychází negativní peněžní tok  (úrok z hypotéky je navíc daňově uznatelná položka na získání a udržení příjmů). Investor očekává pozitivní. Jediné ospravedlnění pro akceptaci negativního toku hotovosti na několik let je pouze to, že se realita během několika let slušně zhodnotí. Což je velká loterie u staršího panelového bytu a např. nejistot ohledně deregulace nájemného.

Další co vstupuje do výpočtu jsou odpisy. Odpisovat budete po dobu 30 let. V prvním roce jsou odpisy ve výši 1,4% a v dalších letech 3,4%

Takže vidíte že v prvním roce budou činit odpisy (které vám jdou do daňově uznatelných nákladů) 16.800 Kč a v dalších letech 40.800 Kč ročně

Takže v prvním roce jste v hotovostním zisku: CPP – splátky hypotéky + odpisy = 50.000- 60.000 + 16.800 = 6.800 Kč

V dalších letech kladný peněžní tok naroste na cca 30.800 Kč ročně

Samozřejmě příklad předpokládá daňovou optimalizaci a to že ztráta bude možná být někde kompenzována z kladného zisku z jiných příjmů.

Případ platby bytu v hotovosti

Pokud budete investovat hotovost na celou kupní cenu, pak je ta písnička trochu radostnější. Buď se rozhodnete uplatnit skutečné náklady, nebo využijete daňový paušální odpočet ve výši 30 %.

Máte 50.000 Kč odečtete odpisy a zaplatíte daň z příjmu což může být 15%

A zbyde Vám 28.000 Kč po zdanění první rok a ten následující nic už nedaníte..Možná pár drobných.

-         28.000 dělený kupní cenou bytu a výnos je 2,4 % což je stále více než z banky kde sice  po zdanění ročního výnosu 36.000 Kč sníženého 15% sazbou získáte cca 30.500 Kč, ale nemáte k dobru odpisy ve výši téměř 17.000 Kč

-         o dalších letech ani nemluvě

-         Vše závisí na tom  jakou daň z příjmu platíte. Závisí jen na vás jak se k tomu postavíte a co vám vyjde za čísla. O to více pak můžete danit radostněji a investice do bytu bude vycházet lépe.

Je třeba poznamenat, že cena tohoto bytu je poslední dva roky zhruba stejná. Nájemné v této výši je v této lokalitě běžný posledních 8 let.

Více článků z kategorie Reality a investice