Regulovaný nájem bytů pomalu končí. Co tržní pronájem? Je ze strany nájemců důvod k obavám ?

Co deregulaci nájemného provázelo?

Výše nájmů v některých realitních objektech k bydlení byla doposud regulována státem. Způsob určení maximální výše nájemného z takových bytů a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (služby) a způsob sjednávání a placení nájemného a cen služeb mezi pronajímatelem a nájemcem stanovovala po dlouhá léta vyhláška č. 176/1993 Sb. Tato regulace nájemného léta trápila majitele realit k bydlení, v nichž bydleli nájemníci na základě smluv s regulovaným nájmem. Regulované nájemné bylo nesrovnatelně nižší oproti nájemnému tržnímu a majitelé těchto realit se proti regulaci nájemného bouřili.

V roce 2002 byla tato vyhláška zrušena Ústavním soudem jako protiústavní. Do té doby se regulované nájemné pomalu postupně zvyšovalo, od roku 1998 sice jen o míru inflace, ale od roku 2002 zvyšování ustalo. Občanský zákoník jasně říká, že způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis. Jelikož tento původní předpis byl zrušen a nová právní norma přijata nebyla, někteří pronajímatelé se ocitli v právním vakuu. Nájemné se v realitách s regulovaným nájemným tedy nadále nezvyšovalo a pronajímatelé se znovu začali domáhat svých práv.

Pod hrozbou žalob u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku schválili poslanci v roce 2006 postupnou deregulaci přijetím zákona č. 107/2006 Sb. o zvyšování regulovaného nájemného. Po čtyřletém období deregulace, která začala v roce 2007, bude od roku 2011 výše nájemného i u těchto realit záviset pouze na dohodě mezi pronajímatelem a nájemníkem. Výjimkou jsou byty s regulovaným nájmem v Praze, ve všech krajských městech kromě Ostravy a Ústí na Labem, a města ve Středočeském kraji s počtem obyvatel převyšujícím 10 tisíc. Zde byla deregulace kvůli silnějšímu růstu nájmů prodloužena o dva roky, tedy do konce roku 2012.

Jaká je situace na trhu s pronájmy realit k bydlení?

V České republice je současné době v mnoha regionech situace taková, že nabídka realit k bydlení vysoce převyšuje poptávku po nich a na trhu je tak volných realit k bydlení dostatek. Týká se to jak realit k prodeji tak realit k pronájmu. Mimo jiné je to výsledek rozvoje investic do výstavby nových realitních objektů k bydlení v předchozích letech. Současně je tento stav podpořen skutečností, že na realitním trhu se nyní pohybují populačně slabší ročníky. Mnohým z nich navíc již dříve zajistili rodiče nebo prarodiče vlastní bydlení.

Dalo by se říci, že realitní trh je realitami ke koupi i k pronájmu nasycen a to je jeden z důvodů, proč ceny realit v České republice v posledních letech klesají. A prognózy v tomto směru pro nejbližší nastávající období nepředpokládají nějaký obrat.

Co lze očekávat po skončení regulace nájemného?

Nájemci, kteří bydlí v realitách s doposud regulovaným nájmem samozřejmě musí očekávat, že budou pravděpodobně muset s vlastníkem reality vyjednávat o výši nájmu pro další období.

S koncem regulace nájemného končí období jejich pasivity v tomto ohledu, neboť se stávají plnoprávnými účastníky smluvních vztahů. Od teď již úroveň nájemného nebude určovat ani vyhláška ani zákon, ale dohoda s pronajímatelem, tedy vlastníkem reality. Na tuto změnu lze očima nájemce nahlížet ze dvou úhlů. Na jedné straně končí doba, kdy zákon zaručoval, že zvyšování nájemného nepřekročí danou mez. Na druhou stranu je nutno vidět také to, že nájemce proti takovému zvyšování, které probíhalo v souladu se zákonem, neměl obranu. S koncem regulace nájemného končí tedy období jednostranného zvyšování nájemného.

Od roku 2011, resp. 2013, bude možné nájemné změnit pouze na základě dohody uzavřené mezi nájemcem a pronajímatelem. V praxi to pak probíhá tak, že pronajímatel zašle nájemci návrh na zvýšení nájemného. Pokud nájemce s cenovým návrhem nesouhlasí, nájem dále trvá za stávajících podmínek. Pokud se snad v návrhu pronajímatele objeví dovětek, že v případě nereagování na návrh ze strany nájemce tento návrh vstoupí v platnost, nemá tento dovětek žádné opodstatnění a nájem trvá i nadále za stávajících podmínek. Pronajímatel může časově omezit pouze svůj návrh. Jak již bylo řečeno, nájemní vztah je závazkovým právním vztahem dvou subjektů a změny jsou možné jen na základě oboustranné dohody. Občanský zákoník pak navíc stanoví, za jakých okolností je možné nájemní smlouvu ze strany pronajímatele vypovědět. Nájemce se proto nemusí obávat, že v případě nepřijetí pronajímatelova cenového návrhu mu pronajímatel nájem vypoví.

V každém případě velmi doporučujeme, aby nájemce do jednání o pronajímatelem navrhovaných změnách vstoupil a snažil se dojít k oboustranné dohodě. V případě, že k dohodě nedojde, se pronajímatel může obrátit na soud. Ten bude moci na základě tohoto návrhu změnit nájemné na tzv. „nájemné v místě a čase obvyklé“.

Tím se opět dotýkáme tržních cen a stavu poptávky a nabídky na realitním trhu. Vzhledem k převyšující nabídce a stálému poklesu tržních cen realit lze spíše očekávat, že vyjednávání o výši nájemného mezi nájemci a pronajímateli nebudou extrémně vyhrocená a k dohodám obecně bude bez větších problémů docházet.

Vzhledem k očekávanému trendu vývoje cen realit jak u pronájmů tak u prodeje tedy prozatím není důvod k panice. Prodejní ceny realit k bydlení jsou zatím stále relativně vysoké a volných realit, jak k prodeji tak k pronájmu, je na trhu dostatek. Pokud bydlíte v realitě s doposud regulovaným nájmem a uvažovali jste, že si kvůli deregulaci nájemného raději pořídíte vlastní realitu, vše ještě jednou dobře zvažte a spočítejte. V regionech, kde se pořizovací ceny realit pohybují vysoko, neúměrně platům, se stále ještě může vyplatit bydlet v pronájmu.

Více článků z kategorie Reality - pronájem