Uzavření koupě reality - dokumentace

Našli jste vhodnou realitu, dobře jste si ji prohlédli a vše pečlivě uvážili, s prodejcem jste se domluvili a nyní vás ještě před samotnou koupí čeká dojednání obchodních a právních podmínek koupě.

Rezervace a smlouvy

REZERVACE A REZERVAČNÍ POPLATEK

Aby pro vás prodávající realitu rezervoval, bude zřejmě požadovat složení rezervačního poplatku.

Dostali jste se do fáze, kdy uzavíráte oboustranně závazné dohody a také rezervační poplatek je závazný, tudíž nevratný. Rovněž pro prodávajícího vyplývá z přijetí rezervačního poplatku jistý závazek, proto by po složení blokačního poplatku neměl realitu dále nabízet. Doporučujeme, aby smlouva obsahovala také klauzuli o smluvní pokutě pro případ, že by prodávající po složení rezervačního poplatku realitu prodal jiné osobě. Vrácení rezervačního poplatku je v takovém případě samozřejmostí.

Obvyklá výše blokačního poplatku je 5 – 10 % z kupní ceny a zmíněnou smluvní pokutu doporučujeme stanovit ve stejné výši.

REZERVAČNÍ SMLOUVA

Jedná se o smlouvu, která definuje základní podmínky prodeje, termín podpisu kupní smlouvy a výši rezervační jistiny. Dále by měla obsahovat termín předání realitního objektu, případně termín vystěhování. Jak již bylo napsáno, prodávající by se měl touto smlouvou zavázat k tomu, že realitu nebude dále nabízet. Na místě je rovněž stanovení sankce pro případ, že prodávající prodá realitu jiné osobě ještě před koncem termínu rezervace.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Tato smlouva vás zavazuje za dohodnutých podmínek realitu koupit a prodávajícího zavazuje realitu za dohodnutou cenu prodat. Smlouva bude obsahovat termín zaplacení kupní ceny a lze jí ošetřit také složení rezervační jistiny, která je de facto první splátkou kupní ceny. Do smlouvy doporučujeme též uvést sankci pro případ odstoupení prodávajícího od podpisu kupní smlouvy a pro případ, že realitu nepředá v dohodnutém termínu.

Co musí obsahovat smlouva o smlouvě budoucí kupní:

jména a identifikační údaje prodávajícího a kupujícího
popis prodávaného realitního objektu
výši kupní ceny
termín podpisu kupní smlouvy
termín úhrady kupní ceny
termín vystěhování a předání realitního objektu

Co dalšího doporučujeme do Smlouvy o smlouvě budoucí kupní zahrnout:

sankci za nedodržení termínu úhrady kupní ceny
sankci za nedodržení termínu podpisu kupní smlouvy
sankci za nevystěhování
sankci za nezaplacení daně z převodu nemovitosti
podmínky odstoupení od smlouvy

Žádná smlouva nemůže ošetřit všechny situace, které by v budoucnu mohly nastat a které by mohly váš realitní obchod zkomplikovat nebo zhatit, ale dobrou smlouvou můžete vznik těchto situací výrazně eliminovat. Sankčními prostředky zajistíte do jisté míry ochranu vašich zájmů, proto je doporučujeme do smlouvy uvést, ať už je v budoucnu uplatníte či nikoliv.

Úhrada kupní ceny

Kupní cenu můžete zaplatit:

z vlastních prostředků (hotovostí nebo převodem z účtu)
úvěrem
kombinací vlastních prostředků a úvěru

Nejvhodnější způsob, jak zajistit bezproblémový proces převodu kupní ceny v případě realitního obchodu, je platba prostřednictvím úschovy (u notáře, advokáta, v bance). Je to nejbezpečnější způsob pro kupujícího i pro prodávajícího současně.

Výplata kupní ceny z úschovy je vždy podmíněna splněním smluvených podmínek. V případě prodeje realit je obvykle zásadní podmínkou faktický vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí.

K němu ovšem dochází s určitým časovým odstupem od sepsání smlouvy, resp. podání návrhu na vklad do katastru. Toto mezidobí může vzhledem ke své délce přinést prodávajícímu řadu komplikací. Zejména ve velkých městech jsou katastry přetíženy a lhůty pro povolení vkladů do katastru nemovitostí jsou dlouhé. V těchto případech, kdy prodávající potřebuje finanční prostředky získané prodejem reality dříve, dochází někdy k dohodě s kupujícím na zaslání peněz z úschovy např. už po podání Návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. V tomto můžete prodávajícímu vyjít vstříc samozřejmě jen v případě, kdy předpokládáte bezproblémový převod na katastru, tzn. že na realitním objektu neváznou žádná jiná práva třetích osob nebo jiná omezení dispozičních práv. Tuto skutečnost si řádně na katastru nemovitostí ověřte.

Pokud tedy prodávajícímu vyjdete vstříc a dohodnete se na uvolnění peněz z úschovy ještě před rozhodnutím o povolení vkladu do katastru, postup bude následující. Den po podání Návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí požádá prodávající na katastru o aktuální výpis z katastru nemovitostí na prodávanou realitu. Na výpisu z listu vlastnictví je u prodávaných realit uvedeno písmeno „P“ a na konci je věta „Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů“ a číslo jednací příslušného řízení. Tento výpis pak pro vás představuje ochranu vašich zájmů, tedy záruku nabytí vlastnického práva k realitnímu objektu.

Na závěr: Každý realitní obchod je dohodou mezi dvěmi stranami, prodávajícím a kupujícím, a jen na nich záleží, jaké podmínky obchodu si dojednají. Každopádně doporučujeme zahrnout do případné Smlouvy o smlouvě budoucí kupní všechny dojednané podmínky, abyste se později vyhnuli případným dohadům a problémům.

Kupní smlouva

Kupní smlouva podepište až v okamžiku, kdy máte připraveny peníze na zaplacení kupní ceny, přičemž doporučujeme využít institutu úschovy kupní ceny, jak již bylo zmíněno výše. Aby byl celý realitní obchod dotažen do konce bez problémů, doporučujeme dát do úschovy celou částku kupní ceny. Kupní smlouva se pak podepisuje v den, kdy jsou peníze do úschovy složeny.

Než smlouvu podepíšete, pečlivě překontrolujte, zda obsahuje všechny náležitosti a správnost údajů (jméno, rodné číslo a adresu vaši a prodávajícího, údaje o realitním objektu)

Jaké náležitosti by měla obsahovat kupní smlouva:

údaje o prodávajícím a kupujícím (jméno, rodné číslo, adresa)
popis realitního objektu
projev vůle prodávajícího prodat a kupujícího koupit realitní objekt
výši kupní ceny
termíny uhrazení kupní ceny
termíny vyklizení realitního objektu
termín odhlášení trvalého pobytu prodávajícího z realitního objektu ( pokud je v něm k trvalému pobytu hlášen)
podmínky úhrady případných nedoplatků za služby spojené s užíváním realitního objektu
případnou sankci za nedodržení termínu zaplacení kupní ceny
případnou sankci za nevystěhování
případnou sankci za neuhrazení daně z převodu nemovitosti
podmínky možnosti odstoupení od smlouvy

Zástava prodávaného realitního objektu

Pokud kupní cenu hradíte z hypotéky nebo jiného úvěru, bude finanční ústav vyžadovat zřízení zástavního práva ke kupovanému realitnímu objektu. Zástavní smlouvu podepisuje vlastník reality, tedy prodávající, nikoli vy. Jednotlivé kroky při vyřizování úvěru a zřízení zástavního práva k realitnímu objektu jsou ve stručnosti následující:

schválení úvěru finančním ústavem pro vás jako kupujícího
podpis úvěrové smlouvy (podepisuje vy jako kupující)
podpis zástavní smlouvy (podepisuje prodávající)
čerpání úvěru

Úvěrová smlouva a zástavní smlouva se většinou podepisují současně. Prodávající tudíž ví, že úvěr, který pak bude poukázán na jeho účet přímo finančním ústavem, obdržíte. Důležité je, abyste se ještě před podpisem zástavní smlouvy důkladně seznámili s podmínkami čerpání úvěru. Pozornost věnujte především tomu, kdy bude finančním ústavem úvěr poukázán a za jakých podmínek. Rovněž prodávající si tyto podmínky ověří a zástavní smlouvu podepíše až v okamžiku, kdy jsou z vaší strany splněny všechny podmínky pro čerpání úvěru. Pokud jsou všechny podmínky splněny, obvykle dochází k čerpání úvěru ihned po podpisu zástavních smluv a jejich podání na katastr nemovitostí.

Většina realit se v dnešní době pořizuje na úvěr. Je to zcela běžná praxe a pokud se budete držet našich rad, nemusíte z toho mít, jako kupující, obavy.

V kolika vyhotoveních se kupní smlouva vystavuje a podepisuje?

Originály kupní smlouvy budete potřebovat pro katastrální úřad v počtu viz. níže a v případě úvěru také jedno vyhotovení pro banku. Dále doporučujeme, abyste si jedno vyhotovení ponechali vy, jako kupující, a jedno vyhotovení pak obdrží prodávající.

Pro katastrální úřad budete potřebovat tolik vyhotovení, kolik odpovídá počtu účastníků smlouvy plus další dvě vyhotovení. Příklad: prodávající jsou manželé, tzn. 2 účastníci, + kupující je sám, tzn. 1 účastník + 2 smlouvy = 5 vyhotovení.

Na jednom vyhotovení pro katastrální úřad přitom musí být podpisy všech účastníků smlouvy úředně ověřeny (notářem, matrikou).

Současně s kupní smlouvou se podepisuje také „Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí“ (podpisy nemusí být úředně ověřeny).

Katastr nemovitostí

Vklad do katastru nemovitostí

Jakmile je podepsána kupní smlouva a je ošetřena výplata ceny (např. složením částky do úschovy), můžete podat Návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Pokud se jedná o standardní prodej, podává se na katastrální úřad:

Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí
příslušný počet vyhotovení kupních smluv (jak je popsáno výše v kapitole „Kupní smlouva“)
pokud prodejce nabyl realitu před 1.1.1993, pak také listina prokazující oprávnění vlastníka (nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu) nakládat s předmětem právního úkonu, tedy s realitním objektem

Současně je nutno uhradit správní poplatek.

Náležitosti „Návrhu na vklad vlastnického práva“ (dále jen návrh)

Návrh musí obsahovat:

označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen
údaje o podavateli, resp. podavatelích (jméno a příjmení, rodné číslo, trvalý pobyt)
označení účastníků řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí (jméno a příjmení, rodné číslo, trvalý pobyt; u právnických osob název, sídlo a identifikační číslo)
označení práv, která mají být do katastru nemovitostí zapsána

Práva lze označit dvojím způsobem:

přímo – tzn. definovat práva, označit předmětný realitní objekt, označit osoby, v jejichž prospěch mají být práva do katastru nemovitostí zapsána

odkazem - tzn. odkazem na příslušnou část smlouvy nebo jiné listiny, na základě které mají být práva do katastru nemovitostí zapsána

V každém případě musí z návrhu vyplývat, co se katastrálnímu úřadu navrhuje.

Správní poplatek

Podle zákona o správních poplatcích se za podání každého Návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vybírá správní poplatek ve výši 500 Kč.

Poplatek lze uhradit dvěma způsoby:

kolkovou známkou při podání Návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu
na zvláštní účet státního rozpočtu příslušného katastrálního úřadu; buď převodem z účtu nebo poštovní poukázkou (při podání Návrhu je nutno úhradu prokázat)

Sledování průběhu řízení na katastru nemovitostí

Řízení je zahájeno dnem doručení Návrhu příslušnému katastrálnímu úřadu (tzn. dnem doručení poštou nebo dnem osobního předání na podatelně).

Průběh řízení, tzn. v jaké fázi řízení se váš Návrh nachází, můžete sledovat např. na webové stránce: http://www.nahlizeni-nemovitosti-katastr.cz

Lhůty

Podle správního řádu rozhodne katastrální úřad o Návrhu na vklad do 30, resp. 60 dnů. Pro zápis změny do operátu katastru nemovitostí je stanovena lhůta 30 dnů po pravomocném rozhodnutí o povolení vkladu.

Datum publikace: 22.3.2011

Více článků z kategorie Reality - koupě