Výpověď z nájmu rezidenční reality

Při pronájmu rezidenční reality jde o smluvní vztah, který se řídí především smlouvou sepsanou za tímto účelem, a tudíž i v případě výpovědi pronájmu jsou podmínky, které byly ve smlouvě ujednány závazné. Proto by již při sepisování nájemní smlouvy (příp. smlouvy o podnájmu) měl pronajímatel myslet na to, jak si v maximální možné míře zajistit ochranu svých zájmů.

Nájemník má pak při výpovědi nájemní smlouvy ze strany pronajímatele značnou oporu v zákoně, který v takovém případě chrání především nájemníka. Nájemní smlouvu upravuje občanský zákoník, který také jasně vymezuje situace, za kterých je možné nájemní smlouvu ze strany pronajímatele vypovědět. Jiná situace je v případě, kdy pronajímatelem není vlastník a jedná se pak o výpověď z podnájmu, nikoli z nájmu. Ochranu podnájemníka pro tyto případy Občanský zákoník neřeší. V tomto článku se však budeme věnovat výpovědi smlouvy nájemní, nikoli smlouvy o podnájmu.

Každý pronajímatel se může dostat do situace, kdy bude potřebovat nájemníkovi vypovědět smlouvu. Důvody mohou být různé, třeba budete ze dne na den potřebovat realitu pro svoje potřeby, nebo vám nájemník přestal platit nájemné a máte obavy, že dluh již neurovná anebo začal vyvolávat zbytečné konflikty se sousedy. Ať už jsou vaše důvody jakékoli, jak již bylo řečeno, zákon možnost jednostranné výpovědi nájemní smlouvy pronajímatelem značně omezuje a jasně stanovuje, z jakých důvodů je nájemní smlouvu možné vypovědět.

Zákon přitom rozlišuje, kdy je možné vypovědět nájem bez přivolení soudu a kdy pouze s přivolením soudu.

Podle § 711 Občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem bez přivolení soudu, jestliže:

nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;

nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky vyčerpané z kauce do výše původně složené kauce.

má nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;

neužívá nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;

jde o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

Náležitosti výpovědi vyplývající ze zákona:

Výpověď musí být učiněna písemně a musí být nájemci doručena.

Musí v ní být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta a poučení o možnosti podat do šedesáti dnů k soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi.

Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď nájemníkovi doručena.

Pokud má nájemce podle Občanského zákoníku nárok na bytovou náhradu, musí být ve výpovědi také formulován závazek pronajímatele odpovídající bytovou náhradu nájemci zajistit.

Další fakta vztahující se k výpovědi nájmu:

Zákon nevymezuje, co se skrývá pod pojmem „dobré mravy“. Obecně lze za porušení dobrých mravů považovat obtěžování sousedů hlukem, násilným nebo jiným asociálním chováním. Nájemce má možnost obrátit se na soud, který posoudí, zda k porušení dobrých mravů došlo či nikoli.

Poučení o možnosti podat do šedesáti dnů k soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi doporučujeme napsat drobným písmem v rámci nějaké delší pasáže (můžete např. vypsat celou část občanského zákoníku vztahující se k nájemní smlouvě).

Pokud má nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování. Ve většině případů má nájemce nárok maximálně na poskytnutí „přístřeší“ což je provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. Výjimkou jsou rodiny s nezletilými dětmi, kdy může soud výjimečně rozhodnout o právu nájemce na náhradní byt, pokud k tomu budou důvody zvláštního zřetele.

Pokud však nájemce podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a soudní řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím, není nájemce povinen byt vyklidit.

Podle § 711a Občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem pouze s přivolení soudu, jestliže:

pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;

nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat;

je potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;

jde o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.

Náležitosti výpovědi vyplývající ze zákona:

Výpověď musí být učiněna písemně a musí být nájemci doručena.

Musí v ní být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta.

Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď nájemníkovi doručena.

Další fakta vztahující se k výpovědi nájmu:

Nájemce má právo na přiměřený náhradní byt, tedy takový, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit.

Pronajímatel je povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě. Tyto náklady pronajímatel nehradí, pokud byla výpověď podána z důvodu, že nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat.

Pokud nájem skončí z důvodu, že nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat a současně je splněná podmínka, že nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodu, stačí při vyklizení poskytnou přístřeší.

Na návrh pronajímatele může soud rozhodnout, že z důvodů hodných zvláštního zřetele má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování. Přitom pod pojmem „náhradní ubytování“ rozumí zákon byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.