Zhodnocení finančních možností

Obecně k financování realit

Úvodem je třeba konstatovat, že bez důkladného rozboru konkrétního případu nelze říci, zda je pro financování koupě reality výhodnější hypotéka od banky či úvěr od stavební spořitelny. Pro správný výběr financování realitního obchodu je třeba definovat a posoudit potřeby kupujícího, jeho priority, jeho možnosti a ty pak porovnat s možnostmi, které nabízí finanční trh.

Média a odborné články se často věnují problematice úrokových sazeb. To vede k vytvoření mylného závěru, že úrokové sazby jsou základním parametrem pro posouzení výhodnosti financování.

Při uzavírání realitního obchodu je kupující většinou smluvně zavázán pod vysokými sankcemi k dodržení konkrétního termínu platby. Z tohoto pohledu je pak nejdůležitější při realitním obchodu jistota realizovatelnosti financování.

Podstatné je vybrat si takový finanční ústav, který dokáže úvěr dostatečně rychle zpracovat (schválit) a vyčerpat. V tomto ohledu jsou mezi jednotlivými finančními ústavy značné rozdíly. Například, většina hypotečních bank má v dnešní době poměrně jednoduchou metodiku schvalovacího procesu, díky čemuž dokáže zpracovat úvěr mnohem rychleji než většina spořitelen. 

Pro realizovatelnost financování je dále velmi důležité zvolit takový finanční ústav, kde bude žadatel o úvěr vyhovovat ve všech směrech, zejména pak po stránce bonitní (Bonita odráží míru schopností dlužníka dostát svým finančním závazkům.)

V praxi se při posuzování bonity jedná např. o porovnání uznatelných příjmu s výdaji, základním požadavkem je stabilní a dlouhodobý příjem. Ale nejen to. Posuzování bonity bývá u jednotlivých finančních ústavů rozdílné. Ať už se jedná o míru akceptovatelnosti ostatních příjmů (důchody, různé příspěvky, diety apod.) nebo míru akceptovatelnosti  „prohřešků“ při plnění vašich ostatních finančních závazků. Bankovní i nebankovní registry, které pracovníci finančních ústavů při posuzování žádosti o úvěr využívají, poskytují informace nejen o tom zda a jak splácíte případný jiný úvěr, ale například i to,  kolik máte kreditních karet a jaká je vaše platební disciplína ve vztahu k vašemu mobilnímu operátorovi. Jak již bylo řečeno, různé finanční ústavy posuzují tyto skutečnosti různě. Fundovaný poradce se v těchto rozdílech orientuje a může vám být dobrým rádcem.

Základním strategickým rozhodnutím je, zda budete kupní cenu reality financovat hypotečním úvěrem nebo úvěrem od stavební spořitelny. Každé z těchto způsobů financování má odlišné parametry.

Banky reagují na potřeby svých klientů neustálým vylepšováním svých produktů, čímž se nabídka také rozšiřuje. V případě klasické hypotéky jsou úrokové sazby obnovovány po smluvené době fixace. Nabízí se i speciální produkty, s možností vkládat mimořádné splátky, případně doplatit úvěr do plné výše bez sankcí, i mimo změnu období fixace. Při posuzování příjmu osob samostatně výdělečně se může vycházet z obratu, nikoli pouze ze základu daně, v rámci některých produktů je akceptována část budoucího příjmu z pronájmu realitního objektu. Na nákup reality, kterou není možné dát ihned do zástavy a proto ji zpočátku nelze financovat hypotékou, lze využít předhypotečního úvěru. Při porovnávání produktů bude hrát roli i možnost povolení případného odkladu splátek. To jsou jen některé sledované parametry. V případě hypotéky je tedy důležité vybrat vhodný produkt.

Produkty stavebních spořitelen nejsou tak kreativní, neboť na rozdíl od produktů bank jsou omezeny zákonem o stavebním spoření. Nespornou výhodou jsou garantované úrokové sazby v případě řádného úvěru. Bez sankcí lze vládat mimořádné splátky, jakož i kdykoli doplatit úvěr do plné výše. U překlenovacího úvěru je situace jiná. Úroky mohou být garantované po celou dobu splatnosti, nebo mohou být fixovány, stejně jako u hypotéky, po určité období. Co se týká předčasného doplacení, výše sankcí může být různá, od nulových poplatků až po poplatky extremně vysoké, takže může nastat i případ,  že bude předčasné doplacení finančně nevýhodné.

I dnes má poměrně hodně lidí představu, že koupi realitního objektu bude financovat buď pouze hypotékou anebo pouze úvěrem od stavební spořitelny. Tyto produkty však lze také  kombinovat a mnohdy je toto řešení i velmi výhodné. Stavební spoření má zpravidla nižší úrokové sazby než hypotéka. Hypoteční úvěr nedostanete nad odhadní cenu reality, mnohdy tedy úvěr nepokryje ani celé náklady na koupi realitního objektu. Zde je na místě kombinace  obou produktů. Zvláště v případě, že nemůžete, nebo nechcete, použít část svých prostředků, které máte v hotovosti. Dalším případem, kdy se vyplatí zkombinovat hypotéku s úvěrem od stavební spořitelny je situace, kdy potřebujete na dluh (hypotečním úvěrem) zafinancovat také  zařízení kupovaného realitního objektu. Jak bylo řečeno, hypotéku nezískáte nad odhadní cenu reality a zde je proto výhodné vsunout do úhrady části kupní ceny úvěr od stavební spořitelny.  Tím vzniká prostor pro banku, která dokáže zafinancovat téměř cokoliv, a to s úrokovou sazbou platnou pro koupi reality. A tyto sazby jsou nesrovnatelně výhodnější oproti sazbám hotovostních či spotřebitelských úvěrů.

Teprve v tomto okamžiku se dostáváme k úrokovým sazbám. Pokud si kupující může vybrat z několika možností financování, jejichž realizace je jistá a které plně vyhovují jeho záměru, zvolí nejspíše tu s nejnižší úrokovou sazbou. Zde je čas zohlednit vše, co má vliv na celkové přeplacení, např. benefity, jako jsou zpracování žádosti nebo ocenění reality zdarma nebo se slevou apod.

Financování by mělo být správně nastaveno od samého počátku a zkušený finanční poradce si s tímto dokáže poradit. Původní nastavení samozřejmě nemusí být definitivní, nebo´t následně může dojít k zásadním událostem, které mohou ovlivnit možnost splácení úvěru. Fundovaný poradce však dokáže počítat i s „nepředvídatelným“ a dokáže některá rizika předem eliminovat (např. riziko snížení příjmů z důvodu zdravotních problémů nebo ztráty zaměstnání je možné částečně eliminovat vhodným životním pojištěním).

V případě potřeby změnit stávající nastavení je nutné se dohodnout s bankou. Pokud by k dohodě nedošlo, existuje ještě možnost refinancování od jiného finančního ústavu. Pokud banka přebírá klienta konkurenci, zpravidla nabízí i lepší podmínky než běžným žadatelům o úvěr. V těchto případech banka většinou respektuje stávající odhad ceny realitního objektu, úvěr zpracuje bezplatně a někdy nevyžaduje ani dokládat příjmy. Samozřejmě, nutností je dobrá platební morálka potencionálního klienta.

K úvodu chybí uvést snad jen to, že financování nákupu reality je bezpečnou operací a není třeba se jí obávat. V případě, že z nějakého nenadálého důvodu nebudete moci úvěr splácet, jen těžko se můžete ocitnout v horší finanční situaci než před koupí reality. V nejhorším případě na tom budete stejně jako před tím. Existují však způsoby, jak se takovému konci, v případě nemožnosti hradit domluvené splátky, vyhnout. Se svým finančním ústavem je možné pokusit si domluvit splátkový kalendář. Případně můžete banku požádat o souhlas a čas k prodeji zastavené reality za její tržní hodnotu. Po prodeji vyrovnáte s bankou dluh, tzn. že doplatíte nesplacenou část úvěru a zbytek prodejní ceny zůstane vám. Důležité je komunikovat s finančním ústavem a řešení problému neodkládat.

Více článků z kategorie Reality - koupě