Jakým způsobem zasáhne nový občanský zákoník do pronájmu bytů?

Od ledna 2014 začne platit nový občanský zákoník (OZ), který ovlivní mimo jiné také oblast pronájmů. V následujících řádcích se dočtete, kterých oblastí nájemního vztahu se změna OZ týká.

Smlouva o pronájmu bytu - náležitosti

Podle nového ustanovení OZ již není ve smlouvě povinné přesné označení bytu, příslušenství, rozsah užívání a způsob stanovení nájemné úhrady. Nový zákon povoluje pouhou domluvu o skutečnosti, že pronajímatel poskytne nájemci stanovený předmět nájemní smlouvy za úplatu. Nájemní smlouva musí být vyhotovena v písemné podobě a neplatnost smlouvy kvůli nedostatku formy nesmí být navržená ze strany pronajímatele. Pronajímateli je zakázáno užívání ustanovení vyžadující po nájemci zaplacení smluvní pokuty a formulace zavazující k povinnostem nepřiměřené situaci.

Pokud není smlouva platně uzavřena, nebo je sjednaná ústně, zákoník chrání smluvní stranu nájemce a povoluje mu pronájem bytu tzv. vydržet. Nájemní smlouva lze shledat za platně uzavřenou v případě, že nájemce užívá pronájem bytu v dobré víře tři roky.

Při předávání bytu musí jeho stav odpovídat stavu popsanému v nájemní smlouvě. Není-li ve smlouvě byt popsaný, pak se tedy počítá s tím, že je čistý, ve výborném stavu, s funkčními rozvody elektřiny, vody, topení a odpadu.

Nastane-li rozpor ohledně smlouvy, nebo v dohodě smluvních stran, pak v tomto případě nemusí nájemce byt převzít. Zároveň nemá nájemce povinnost platit nájem po dobu trvání takové skutečnosti. Naopak převezme-li byt i za takových podmínek, má tedy nájemce právo na přiměřenou slevu na nájmu po dobu trvání těchto rozporů. Neplatí to však v případě, pokud byl nájemce s tímto stavem seznámen před uzavřením smlouvy, nebo pokud nájemce odmítl prohlídku bytu, ke které byl pronajímatelem vyzván.

Cena pronájmu - nájemné

Pokud se smluvní strany nedohodnou jinak, platí se nájemné včetně záloh za služby vždy dopředu nejpozději do 5. dne v měsíci. Cena za pronájem je pevně stanovená částka za poskytnutí bytu k užívání. Pronajímatel nemá povinnost ve smlouvě stanovit výši nájemného. V takovém případě pronajímateli náleží výše nájemného, které se považuje za běžné v dané lokalitě v době podepsání smlouvy.

Pokud pronajímatel poskytuje služby, které se vážou k užívání pronájmu, měly by být ve smlouvě tyto služby zmíněné. Způsob účtování takových služeb musí být nájemci známo dopředu. Vyúčtování nákladů služeb za předešlé období musí být nájemci umožněno vždy kontrolovat.

Vlastník má právo navrhnout zvýšení nájemného až do výše obvyklého nájemného v příslušné lokalitě. Cenu nájemného lze písemně za poslední 3 roky zvýšit nejvýše o 20%. Souhlasí-li nájemce s takovou cenou nájmu, částka se zvyšuje od třetího kalendářního měsíce po obdržení.

Nesouhlasí-li nájemce či neplatí nájemcem stanovenou novou cenu nájemného, má pronajímatel právo po 2 měsících zažádat soud o rozhodnutí ceny. Většinou soud určí cenu nájmu ve výši, která je v daném čase a lokalitě obvyklá. Nájemci tak vznikne povinnost doplacení rozdílu na nájemném za dobu od podání návrhu.

Provádí-li majitel bytu stavební úpravy vedoucí k trvalému zvýšení užitné hodnoty bytu nebo zkvalitnění bydlení, má právo na zvýšení nájemného maximálně o 10% ročně z nákladů na stavební úpravy. Takové nájemné je účinné v případě souhlasu minimálně 2/3 nájemníků.

Kauce

Podle nového OZ se změní také výše kauce, která může být maximálně stanovena jako hodnota z kauce šesti měsíčních nájmů. Při ukončení nájemní smlouvy pronajímatel kauci vrací nájemníkovi. Pronajímatel si může z kauce odečíst případné vzniklé nájemcovy dluhy na nájemném.