Pravidla u pronájmu bytu: Co platí nájemník?

Téměř 1,4 milionu domácností v ČR má uzavřenu nájemní smlouvu a musí tedy řešit, jaké opravy a údržby jdou na účet pronajímatele a jaké na účet nájemce.

Podle nového občanského zákoníku (NOZ), který platí už od ledna 2014, běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním pronajatého bytu, provádí a platí nájemce. V NOZ však není blíže specifikováno, co se běžnou údržbou a drobnými opravami rozumí. To rozvádí až vládní nařízení, které vstoupilo v účinnost od ledna 2016. To definuje tyto pojmy a také uvádí maximální roční limit možných souvisejících výdajů.

Zmíněné nařízení vlády umožňuje, aby si pronajímatel a nájemce ujednali menší rozsah povinností, dokonce nevylučuje dohodu o tom, že nájemce se na drobných opravách a údržbě bytu nebude podílet vůbec. Větší rozsah povinností, něž je stanoven vládním nařízením, však smluvně sjednat nelze.

Běžná údržba je definována jako „udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při delším užívání“. Patří sem především

* čištění podlah vč. krytin,

* čištění obkladů stěn,

* malování a tapetování,

* oprava omítek,

* čištění zanesených vodovodních odpadů, a to až ke svislým rozvodům.

Nájemce zajišťuje na svoje náklady také údržbu, čištění či pravidelné prohlídky, opravy nebo výměny

* vodovodních výtoků,

* mísících baterií, sprch,

* umyvadel, van, dřezů, výlevek, splachovačů,

* ohřívačů vody,

* kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu včetně kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva včetně kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur,

* výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,

* infrazářičů,

* zápachových uzávěrek,

* odsavačů par a digestoří

* kuchyňských sporáků, vařičů, pečicích trub,

* kuchyňských linek a vestavěných skříní,

* jednotlivých vrchních částí podlah a podlahových krytin,

* prahů a lišt,

* jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,

* zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu

* elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,

* řídících jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače,

* zásuvek, jističů, vypínačů, zvonků, domácích telefonů, audiovizuálních zařízení pro otevírání vchodových dveří do domu,

* rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání, zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání,

* a dalších elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení.

Stejně tak pronajímatel zajišťuje

* opravy a certifikace bytových měřidel, podle kterých se v domě rozpočítávají náklady na spotřebu vody a vytápění,

* opravy ovládacích termostatů etážového topení, kontrolu termostatických hlavic s elektronickým zařízením,

* kontrolu funkčnosti hlásiče kouře vč. výměny zdroje

* kontrolu vodovodních baterií s elektronickým řízením,

* výměny žárovek.

Opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení má povinnost zajišťovat a hradit pronajímatel.

Kromě uvedeného se dále za drobné opravy považují všechny další opravy do 1 tisíce korun (na 1 opravu).

Aby se zamezilo tomu, že pronajímatel bude na nájemce přenášet postupné opravy dlouhodobě zanedbaných bytů, stanovuje vládní nařízení, že součet nákladů za drobné opravy nesmí být vyšší než 100 Kč/ m? podlahové plochy bytu/ 1 kalendářní rok. Do plochy bytu se počítají i další prostory, které má nájemce ve výhradním užívání. Plochy balkonů, lodžií, teras a plochy sklepů (pokud nejsou místnostmi) se započítávají jen polovinou.

Nařízení vlády není obsáhlé, má jen 7 krátkých paragrafů. Můžete se seznámit s jeho přesným zněním. Jedná se o „Předpis č. 308/2015 Sb., nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu“.